「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の違いについて知っておきましょう

不動産の売却に関して「専属専任媒介・専任媒介・一般媒介」といった言葉があります。

 

これらについては初めて聞く人が多いかもしれませんが、実際に不動産を売却したい場合には是非とも知っておきたい言葉の一つなのです。

 

不動産の売却を行うためにはこれらはとても重要な情報なのです。

 

不動産の売却に成功するためにはまずは不動産業者を選ぶことが大切なのですが、そのためには売主の側でも知識を持つことが必要となります。これは売主に十分な知識がないと不動産の売却で損をしてしまう可能性が大きくなってしまうからです。

 

不動産の知識

 

不動産の知識については例えばこのような場合があります。あなたが不動産の売却を行う場合には複数の業者に査定を依頼してそれぞれの販売活動の方針や査定価格の根拠などを聞いたうえで不動産会社を選ぶことになるのですが、この時に一つの不動産についてA社とB社の二つの不動産業者それぞれに売却を依頼することは可能でしょうか?

 

これは基本的には可能となります。ただし、もしもあなたが「専属専任媒介契約」をA社と結んだ場合にはB社に売却を依頼することは認められません。

 

媒介契約には複数の種類があるのですが、これについてよく知らなかったりよく考えなかったりして「専属専任媒介契約」をA社と結んでしまうとA社以外の不動産会社との間では不動産の売買を依頼する媒介契約を結ぶことは認められなくなります。

 

またA社との間で「専属専任媒介契約」を結んだ場合には、A社を介さずに自分で買い手を見つけて売主と買主の間で売買契約を締結した場合であっても、A社に対しては仲介手数料を支払う義務が発生します。

 

このように売主に十分な知識が無かったりすると、A社の担当者がきちんと説明をしているのに「まあA社さんの言うことなら間違いないでしょう」などと深く考えずに「専属専任契約」を結んでしまい後でトラブルの原因になる場合もあるかもしれません。(「専属専任契約」は不利な契約というわけではありません。メリットも多くありますので後で解説します。)

 

他にも査定や売却に関しては一般にあまり知られていないポイントやコツや専門知識などが多くありますから、ある程度事前に基礎知識について知っておく努力が不動産売却を成功させるためには必要となります。

 

媒介契約についてまず簡単に説明をすると、不動産の売却の仲介を不動産業者に依頼する場合にはまず媒介契約を結ぶことになります。宅地建物取引業法により定められた行為が媒介契約です。

 

売主の売却意思については媒介契約を締結することにより確立されます。またこれに伴って不動産会社は締結した媒介契約の種類に応じた販売活動や報告を行う義務を負うことになります。

 

それではさらに媒介契約の種類についてそれぞれ解説していきたいと思います。

 

3種類の媒介契約があります

3種類の媒介契約があり、それぞれ「専属専任媒介・専任媒介・一般媒介」と呼ばれています。この3つについては契約の基本的な内容は同一なのですが媒介契約についてそれぞれに違った特徴があります。売却したい不動産の内容や売主である御自身の状況などを考えた上で適切な種類の媒介契約を選択することが大切です。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約との違いについて

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約との間にはどのような違いがあるのでしょうか。この2つについてはいずれも1社の不動産会社のみに不動産の売却を依頼する契約となっています。

 

いずれかの契約を結んだ場合には2社以上の不動産会社に売却の仲介を重ねて依頼することは認められません。

 

また専属専任媒介契約を結んだ場合には、仮に自分で買主を見つけて売却を行うという場合であっても必ず専属専任媒介契約を締結した不動産業者を通して取引を行わなくてはならないのです。

 

これは法律によって義務付けられていますから例えば自分の知人や親戚などが取引相手の場合でも同様です。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合ではこのように1社のみに不動産売却の全般を任せることになりますし、専属専任媒介契約については特に依頼者に対して拘束力が生じることとなります。

 

このため専属専任媒介契約についてはデメリットと感じる方も多いかもしれませんが、実際にはメリットについても多くあるのです。

 

専属専任媒介契約

 

例えば専属専任媒介契約を結んだ物件については他の物件以上に熱心に早期の売却を進めようとしてくれるようですし、担当者が熱心だったり広告費用を増やしたりする場合も多いようです。

 

一度締結した契約の有効期間は専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合には3ヶ月以内となっています。3ヶ月を超えて継続した契約を希望する場合には契約を改めて結び直す必要がありますし、仮に3ヶ月を超える契約を締結しても有効期限は3ヶ月となります。

 

また専属専任媒介契約の場合には5日以内、専任媒介契約の場合には7日以内に国土交通大臣が宅地建物取引業法に基いて指定する不動産流通機構(レインズ)に物件を登録しなければなりません。

 

これによって依頼をした不動産業者が物件の販売を行っているという事実について周知されますので、依頼をした不動産業者以外の業者も自社の顧客にこの物件を紹介することができるようになるわけです。

 

契約を結んだ業者の物件がそれ以外の不動産会社の顧客に販売された場合

 

それではもしも専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ業者の物件がそれ以外のほかの不動産会社の顧客に販売された場合にはどのようになるのでしょうか。

 

 

この場合には専属専任または専任媒介契約を結んだ業者には売主の仲介手数料が支払われることになり、一方買主を仲介した別の業者には買主からの仲介手数料が支払われることになります。

 

ですからこのようなことを嫌って売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることを目的に物件の不動産流通機構(レインズ)への登録を行わないという業者も稀にですがいたりします。

 

様々な顧客を幅広いチャンネルから探して売却を早期に実現する効果が不動産流通機構にはあるのですが、一方で仲介手数料を売主と買主の両方から受け取ることを目的に不動産流通機構に登録しない業者だったりすると売主の立場としては大きなマイナスとなります。

 

このような場合にも売主に知識があるかどうかで状況は変わってきます。「ウチの物件は不動産流通機構に載せてもらっていますか?」などと聞ける知識があれば有利になりますよね。

 

また専属専任媒介契約の場合には一週間に一度以上、専任媒介契約の場合には二週間に一度以上売主に対する報告の義務があります。

 

業務報告をそのぐらいの頻度でしてもらえれば売主としても安心ですがこれについても守られていない場合がありますので、その場合にはこちらから「どうなっていますか?」と聞いてみてもよいでしょう。

 

もしもこちらからの問い合わせにきちんと応えてくれなかったりするのであれば、売却先を変更することも考えてみましょう。

 

一般媒介契約について

 

専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、一般媒介契約の場合には売却の依頼を複数の不動産業者に依頼することができます。また一般媒介契約であれば相手方を自分で見つけた場合には契約を依頼をした不動産業者を通さずに行うことも可能です。

 

このように聞けばなんとなく一般媒介契約を結んだほうが得であるように思えるのですが、逆に不動産業者の立場としては一般媒介契約だと熱心に販売しても他の不動産業者に仲介手数料をとられてしまう可能性も大きいために、どうしても販売活動が後回しとなったり広告予算が少なくなったりしてしまうのです。

 

一般媒介契約でなくても不動産業者は物件を指定流通機構に掲載する義務がありますから、他の不動産会社が自社の顧客に物件を紹介することも可能なのです。ですから不動産会社としては売主からの仲介手数料を確実に得られる専属専任媒介契約や専任媒介契約の物件に力を入れたいというのが本音となります。

 

一見すると一般媒介契約の方が早く売却が成立しそうに思えるのですが、実際にはそうとも言えないのが現実なのです。

 

不動産業者との上手な付き合い方について

 

不動産を売却するためには不動産会社に依頼することが必要となりますが、不動産業者はあくまでも事業として不動産販売を行っているのであってボランティアではないということを忘れないようにしましょう。売主であるあなたと不動産業者は対等の立場となります。

 

あなたの親分でも子分でもなく、あなたが不動産を売却することをサポートするのが不動産業者です。ですからできるかぎり話し合ってきちんとしたコミュニケーションをはかることが重要になります。

 

自分の希望をきちんと伝えて不動産業者の話をきちんと聞くことで、売買契約という目的を実現するためのお付き合いを進めていくことが大切です。

 

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