不動産売却の際には瑕疵担保責任について気をつけるようにしましょう

隠れた欠陥に対する責任が瑕疵担保責任です。売却した物件に雨漏りがあったりシロアリの被害があったりといった不動産に関する隠れた欠陥についての責任を意味します。

 

全て売主が物件について欠陥があった場合に責任を取らなければならないのかというとそうではありません。基本的な考え方としては売買の目的(中古住宅ならば住むことが目的となります)に対する欠けた部分があるかどうか(住むために困るような問題があるかどうか)について、一般的な経年劣化の概念を考慮して決められます。

 

せっかく物件の売買契約が成立したのに後から瑕疵担保責任による損害賠償を請求されたりすると困りますから、売買契約の際には買主との間で取り決めをしておくことが必要となります。

 

瑕疵の具体的な範囲について

 

瑕疵担保については範囲があります。例えば物理的な瑕疵です。これは不動産の構造などについての重大な欠陥で、雨漏りや家の傾きなどがあげられます。また法令上の瑕疵もあります。

 

新しい道路計画のために近々立ち退きが必要であったり再建築が認められていなかったりなどの法令上の事情について、買主にきちんと知らせずに売買契約を結んだ場合などは瑕疵とされることがあります。

 

さらに心理的な瑕疵というのもあり、例えば以前に自殺があった物件や近くに暴力団の事務所があったり産業廃棄物に関する工場のある物件などについても、そのことを隠して契約したりすると瑕疵とされる場合があります。

 

瑕疵担保の免責について

 

瑕疵担保の免責(瑕疵担保責任を問われない)については、宅地建物取引業者の場合には瑕疵担保免責による取引は認められていません。短くても2年間の瑕疵担保の期間を設けることが法令などにより定められています。

 

もしも宅地建物取引業者が瑕疵担保免責での契約を行った場合には買主を保護するという観点により通常よりも長期の瑕疵担保責任が宅地建物取引業者に課されることになっています。

 

個人間での売買については、2ヶ月から3ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的です。また事前に買主が瑕疵について知っていて契約した場合にはその部分は免責となります。

 

ですから事前に買主に対して不具合などをきちんと説明して納得してもらいそのことが明確となるような契約書を作って売買契約を結べばその不具合の部分については免責となるのです。

 

これ以外に引き渡しに際して瑕疵担保そのものを免責とする契約も認められています。個人が売主の売買契約の場合には免責にすると瑕疵担保の項目に記載すれば瑕疵担保を免責とすることができます。

 

また免責の期間や事実について定めを行わずに契約した場合には瑕疵の事実を買主が知ってから1年以内となりますので気をつける必要があります。

 

ただし免責だからといって最初からわかっていたような瑕疵を買主に知らせなかったりした場合には免責の特約を無効とされる場合もありますので、くれぐれも誠実な取引を心がけることをおすすめします。

 

売主の立場で既に瑕疵を知っていたらどうしたらよいでしょうか?

 

まずは査定に関しては物件のマイナスの面についても不動産会社にきちんと伝えることが必要となります。これは正しい査定をしてもらうことが目的です。

 

後からマイナスの面について告知した場合にはせっかく査定してもらってもやり直しの必要が生じる場合もあります。

 

また査定の際に気がつかなかったマイナスの面などが判明した場合には必ずすぐに売却を担当する不動産業者に知らせるようにしてください。

 

不動産業者が物件のマイナス情報を買主に対して告知しない場合には宅地建物取引業法により罰せられる可能性があるからです。

 

瑕疵について告知を行わないと後々トラブルの原因となりますから早めに不動産業者に知らせることを心がけてください。

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