不動産投資は単純な利回り計算だけでなく+αに意識を向けて

不動産投資が人気を集めていますが、実際のところどれくらいの利回りが期待できるのでしょうか。一般的に用いられている簡単な利回りの計算式として次のような式があります。

 

  • 不動産の利回り=満室時の年間賃料÷不動産の購入価格

 

例えば、年間賃料が100万円で、不動産の購入価格が1000万円だったとすると、不動産の利回りは10%になります。一方で、年間賃料50万円で購入価格が1000万円だった場合は5%ということ。単純に考えると前者の方が利回りが良いことになります。

 

しかし、不動産投資ではこのような単純な利回りだけを考えていると失敗する可能性が出てきます。そこで用いられているのが「キャップレート」という利回りの考え方です。キャップレートの計算式は次の通り。

 

  • キャップレート=償却前営業利益÷不動産の購入価格=(想定年間賃料−想定年間費用)÷不動産の購入価格

 

ぱっと見ると非常に複雑に感じられるキャップレートの式ですが、これでもシンプルな形だとされています。要するに「償却前営業利益と不動産の購入価格を割った数字」こそが正しい利回りだという計算式です。

 

不動産投資初心者の方が良く勘違いしているのですが、かかる費用はマンションやアパートの購入費用だけではありません。修繕積立金はもちろん、各種補修費、万が一何かあったときのための積立金も修繕積立金とは別で用意しておいた方がより安心できます

 

想定年間費用については、維持管理費用、固定資産税、都市計画税、損害保険料、その他費用などが挙げられます。これらを計算した上でキャップレートに則った利回りを計算してみましょう。これでより高い数値になる物件ほど利回りの良い狙い目物件ということになります。

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