トラブルにならない欠陥住宅の売り方とは

このところ、「建売住宅には欠陥住宅が多い」という記事をよく見かけます。建売住宅の8割は、欠陥住宅であるといわれるほどなのです。

 

そのため、新築のマイホームを購入してもそれが欠陥住宅で、売却を考えるひとが少なくありません。ですが、欠陥住宅であることをわかっていて、売ることができるのかと、不安を覚えるひともいることでしょう。

 

そこで今回は、欠陥住宅でも損をせずに売ることができるのかについて、一緒に考えてみたいと思います。

 

欠陥住宅って何?

まず、欠陥住宅の定義について、説明しましょう。

 

欠陥住宅とは、

 

  • 日本の建築基準法や建築基準法施行令、関連告示を満たしていない住宅
  • 意匠図や構造図、設備図、工事士王書、特記仕様書などの設計図通りに施行されていない住宅
  • 安全性や快適性、使用性など、普通に生活するうえで支障をきたす住宅

 

と定義されています。もっと簡単に説明すると、設計や施行のミス、手抜き工事が行われ、本来あるべき住宅の機能が欠けているもののことをいいます。

 

欠陥住宅と一口にいっても、いくつかに分類されます。明らかに欠陥住宅として認められるものには、基礎工事の際に鉄筋を入れていない、準防火地域に配慮しない建築手法で建てられている、必要最低限の柱すら省く子tで耐震基準を満たしていないなどの住宅です。

 

欠陥住宅でも売却することはできるの?

建売住宅を購入し、生活を始めてから欠陥住宅であることを知るオーナーもいれば、居住している間にシロアリ被害などにあい、後天的に欠陥住宅になってしまうケースもあります。いずれにせよ、欠陥住宅だとわかっていれば、それを売却することはできるのだろうかと、不安に思うオーナーも多いことと思います。

 

結論からいえば、欠陥住宅であっても、買い手が見つかれば売却することは可能です。ただし、欠陥住宅は訳あり物件の中でも、物理的瑕疵物件に分類されます。

 

瑕疵とは、本来住宅にあるべき機能や性能、品質に問題があることをいいます。建物の瑕疵には、雨漏りやひび割れ、耐震強度が基準以下、シロアリ、アスベスト、床下浸水、そのほかの建物の構造上の欠陥が含まれます。こうした物理的瑕疵がある欠陥住宅の価格は、相場より安くなるのは否めません。

 

そのため、物理的瑕疵をそのままに低価格で売却するひとと、欠陥を改修し物件の価値や売値を上げてから売却するひとに分かれます。また、欠陥住宅であることを隠して売却すると、後々、契約解除や損害賠償請求など、大きなトラブルに発展する可能性が高いです。

欠陥住宅を売却する前に知っておくべきことは?

そこで、欠陥住宅の売却を考えているなら、守るべきルールを把握しておくことが大事です。

 

買い主や借り主に対する告知義務について

欠陥住宅を売却、あるいは賃貸物件として貸す際には、持ち主は買い主や借り主に対して、告知しなければなりません。それは、欠陥住宅には物理的瑕疵があるため、宅地建物取引業法第35条に定められた通り、重要事項として説明する責任を負うからです。この告知義務は、売却あるいは貸し出す住宅に物理的瑕疵があり続ける限り、続きます

 

>>欠陥住宅を売却する際は告知義務があるの?の詳細はこちら

 

売り主の瑕疵担保責任について

欠陥住宅であることを隠して売却した場合、売り主は買い主に対し、瑕疵担保責任を負います。これは、売買契約の成立後に物理的瑕疵が発覚した際には、売り主が責任をもって修繕するという義務を負うということです。

 

通常、任意売却の場合は、売り主の瑕疵担保責任は特約をつけることで免責されます。ですが、告知義務違反をすると、買い主が物理的瑕疵に気が付いてから1年以内であれば、契約の解除や損害賠償の請求をすることができるのです。

 

>>欠陥住宅を売却した場合の売り主の責任とは?の詳細はこちら

 

欠陥住宅を売却するために何をしたらいい?

欠陥住宅は、買い主が見つかれば売却することができます。その際、物理的瑕疵をそのままに販売価格を低く設定するか、問題になる欠陥を修繕することで建物の資産価値をあげて売却するかを選択できます。

 

また、任意売却をすることも、不動産会社に仲介を頼むことも、買い取り専門業者に売ることもできます。少しでも高値で欠陥住宅を売却したい場合は、不動産会社の一括見積査定サイトを利用するのがおすすめです。

 

その際、備考欄に物理的瑕疵の具体的な内容を記載しておくと、それを考慮した見積書を提示してくれます。それを比較検討し、不動産会社や担当者が信頼できるかどうかも確かめたうえで、依頼先を決めるとよいでしょう。

 

欠陥住宅は複数の不動産会社に査定してもらおう

欠陥住宅を売却する際には、買い主が見つかる適正な価格を知ることが大切です。そして、欠陥住宅の物理的瑕疵についてきちんと把握し、修繕するか否かを検討する必要もあるでしょう。日常生活や健康に支障がある欠陥住宅の場合は、物理的瑕疵を補修しなければ売却が難しいのが現実です。

 

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、住宅の欠陥がどの程度かを知り、そのうえで補修が必要かどうか、補修費用を回収できる売値がつくのかどうかを、不動産会社に判断してもらい、売却に備えましょう。

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