物理的瑕疵とは何か。いつまで告知義務を負うのか

みなさんはよく、訳アリ物件という言葉を見聞きすると思います。訳アリ物件は、「物理的瑕疵物件」、「法的瑕疵物件」、「環境的瑕疵物件」、「心理的瑕疵物件」に分かれます。

 

そして、欠陥住宅は物理的瑕疵物件に該当します。では、欠陥住宅を売却あるいは賃貸する際には、その旨を告知する義務を負うのかどうかについて、お話しします。

 

欠陥住宅にみられる物理的瑕疵とは?

瑕疵とは、住宅にあるべき機能や性能、品質に何らかの欠陥がある状態をいいます。欠陥住宅には、必ず物理的瑕疵があります。

 

建物にみられる物理的瑕疵には、雨漏りやひび割れ、耐新規強度が基準を満たしていない、シロアリ、アスベスト、床下浸水、そのほかの構造上の欠陥などあります。

 

土地の物理的瑕疵としては、地盤の歪みや地盤沈下、極端に悪い立地条件、地中に鍾愛物や埋設物があること、土壌汚染、土地の境界が曖昧で越境や浸食をしていることなどがあげられます。

 

欠陥住宅の物理的瑕疵は目に見えるものが多いので、買い主や借り主が容易に見つけることができるので、隠すのは難しいと考えておきましょう。

 

物理的瑕疵物件の告知義務について

何らかの物理的瑕疵がある欠陥住宅を売却あるいは賃貸する場合には、売り主・貸し主は、買い主や借り主に対し、告知する義務があります。これは、宅地建物取引業法第35条に定められているからだけでなく、欠陥がある土地や建物に住むことで、実害が出る可能性があるからです。

 

もし、欠陥住宅であることを告知しないで売却、あるいは賃貸に出した場合、買い主や貸主が物理的瑕疵に気づいて1年以内であれば、契約の解除や損害賠償の請求ができます。

 

契約時に瑕疵担保責任が免責になる特約をつけていたとしても、それは無効になります。また、欠陥住宅の物理的瑕疵が改善されない限り、告知義務はずっと続きます。後のトラブルを避けるためにも、欠陥住宅であること、その具体的な物理的瑕疵の内容については、きちんと告知したうえで、契約を取り交わしましょう。

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