任意売却の瑕疵担保責任について

欠陥住宅は、物理的瑕疵物件に分類されるので、売却にあたっては告知義務を負います。売却の仲介を不動産会社に依頼する場合には、売り主は不動産会社への告知義務はありますし、不動産会社も買い主に対してその義務を負います。では、欠陥住宅を売却した後の売り主の責任はどうなるのでしょうか。一緒に考えてみましょう。

 

告知義務を行ったかどうかがポイント

欠陥住宅の売却後の責任は、売り主が買い主に対し、きちんと物理的瑕疵を告知したか否かによって異なります。きちんと買い主に物理的瑕疵について告知し、双方納得のうえで売買契約を結び、事前に知らせていた欠陥によって問題が起こった場合は、買い主の自己責任となります。

 

ですが、売り主が買い主に対し、物理的瑕疵をきちんと説明していなかったり、伝えてあったこと以上に不具合が起こったときには、瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任とは、売買契約成立後に告知していない物理的瑕疵が発覚した際には、売り主の責任で修繕するというものです。

 

欠陥住宅における瑕疵担保責任として、建物だとシロアリ被害、雨漏り、建物の傾き、腐食、土地だと敷地内に祠がある、あるいは過去にあった、敷地内に古いレンガやタイル、コンクリートの塊などが埋まっている、土壌が汚染されているなどがあげられます。

 

任意売却する場合の瑕疵担保責任とは?

通常、土地や建物を任意売却する際には、売り主の瑕疵担保責任は特約をつけることで免責されます。きちんと告知義務を果たしていて、引き渡し後に物理的瑕疵が見つかっても、売り主の責任を問わないという契約をするのです。

 

ですが、瑕疵担保責任が免責されることを見越して、物理的瑕疵を隠して欠陥住宅を売却することは、信義則に反するといっても過言ではありません。そのため、売り主が告知義務違反をして欠陥住宅を売却した場合は、民法第572条により、瑕疵担保責任免責の特約があっても、破棄できるとされています。

 

その場合は、買い主が物理的瑕疵に気づいて1年以内であれば、売買契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。そうした事態を避けるためにも、売買契約時にはきちんと重要事項を告知しましょう。

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