土地と建物はバラバラに売却できる!ただしセットで売らないと買い手が見つかりにくく、相場よりも安くなりがち

「土地は親名義、建物は夫婦名義」というケースは珍しくありません。基本的に不動産売却は土地+建物で考えるわけですから、こうなると「本当に売却できるんだろうか?」と不安に感じることも。

 

結論から言えば、それぞれ名義人が異なっていてもそれぞれの意思で売却可能です。なので土地と建物を別々に売ることはできます。しかし同時に弊害が多いのもまた事実です。

 

まずは夫婦で建物を売ることに同意しなくてはならない

離婚の際に夫婦名義の建物を売却するためには、まずお互いが売却に同意する必要があります。「夫は売却したいけれど、妻は反対している」といった状況ではダメです。まずはこの点を確実にクリアしておく必要があります。

 

土地と建物はセットで売却したい!

土地の名義がどちらかの親だった場合。冒頭で紹介したように個別に売ることはできますが

 

  • 買い手がまず見つからない
  • 売れても相場よりずっと安い

 

というデメリットが。買う側の立場になれば「土地か建物のどっちしか買えない不動産なんていらない」と考えるのは自然なこと。なので土地と建物は一緒に売却するのが基本です。

 

となれば土地の名義人である親を説得する他ありません。他人名義の土地を勝手に売却することは絶対にできないからです。なので夫婦で建物を売却することを決めたら次は親を説得し、同意を得る必要があります。

 

名義人が亡くなっているなら相続を考える必要がある

土地の所有者が亡くなった場合はどうでしょうか。名義変更を済ませていなかった場合、所有者が亡くなった時点で『相続』が発生します。相続人の数によって持分が変わります。

 

  • 配偶者が健在なら1/2が持分として認められる
  • 相続権のある子が2人いたら、残りの1/2をさらに1/2ずつ分け合う(実質1/4が持分)

 

上記のケースで言えば、建物を所有している子の持分は土地の1/4だけということに。となると残りの3/4は自由に売却できず、結局不動産売却で不利に働いてしまいます。

 

土地を買い取る、あるいは贈与してもらう必要がある

不動産売却を考えるなら、土地と建物は同じ名義人…つまり単独名義であることが望ましいです。そのため、相続が発生している土地を含めて売却したいなら、母親(または父親)、そして兄弟からそれぞれの持分を買い取る、あるいは贈与してもらうのがベスト

 

売買契約を交わせば自分以外の相続人に売却代金を支払えますし、本人は単独名義に書き換えることができ、スムーズな売却が始められます。

 

ただし不動産売却前に土地代の支払いを行うのは大変かもしれません。ある程度まとまったお金を用意できるなら問題ありませんが、そうでないならこじれてしまうことも想定されます。

 

終わりに

普通に生活していると、土地の名義人だったり、相続の問題だったり…はあまり意識しないものです。「いざ不動産売却!」となったときの障害になりやすいことなだけに、事前に話合いや用意ができているとスムーズ。

 

小難しい法律の問題なども関わってくるので、十分に話合い、必要に応じて弁護士や司法書士、税理士などの専門家と相談しながら進めていく必要があるかもしれません。

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