登記簿謄本に『仮登記』と記載されているのはどういう状態?どんな問題がある?

不動産売却を考えていて、登記簿謄本を確認したところ『仮登記』と書かれていた…。これは注意が必要なケースです。売却の障害になる可能性が高く、買主が見つからなかったり、売却額が極端に低くなる恐れがあります。

 

そこで今回は仮登記とは何か、どのように対処すれば良いのかをみてみましょう。

 

仮登記とは一体なに?

仮登記にも色々な種類があります。例えば『所有権移転仮登記』『抵当権設定仮登記』など。仮登記は大きく分けると以下の2つが挙げられます。

 

物権保全の仮登記

すでに不動産の所有権などの権利が変動している状態にも関わらず、本登記が完了していない状態で行われる仮登記です。例えば不動産の権利を第三者に渡したにも関わらず、必要な書類、権利移転を証明できる書類が揃っていない…といった状態が該当します。

 

請求権保全の仮登記

不動産売買の予約だったり、住宅ローンなどの金銭消費貸借で返済が滞った際に所有権を移転させる条件が成立すると『請求権保全の仮登記』が用いられることがあります。要は「条件が整えば権利を移しますよ」という事前予約のような扱いです。

 

どうして仮登記が存在するの?

上記のように、仮登記はなんとも曖昧な印象を受けるものです。なんだかいい加減な感じすらあります。ではなぜわざわざ仮登記を好き好んで使うのか。それは「早い者勝ちができるから」です。

 

登記には順序があり、基本的には先着順で優先度が高くなります。そして仮登記だろうと本登記だろうと関係ありません。おさらいすると仮登記は必要な書類や条件が整っていなくても「とりあえず登記」ができてしまう状態。

 

例えばA社、B社の複数の住宅ローンを活用したとします。A社は所有権移転仮登記を素早く済ませ、B社は必要な書類を全部揃えてから所有権移転登記(本登記)をしました。順位を見ると…

 

  1. A社の所有権移転仮登記
  2. B社の所有権移転

 

きちんと登記を済ませたB社の方が偉い!と思ってしまいそうですが、仮登記でも先に済ませた方が優先されます。なので住宅ローンの滞納などで所有権が移転される状況になったとき、先に仮登記したA社が恩恵を受けられます。

 

仮登記がついた物件を売却できる?

結論から言えば「できます」。ただし仮登記の抹消ができなければ、買主にスムーズな所有権移転ができないため嫌がられてしまう可能性があります

 

まともな不動産業者を選べば売却段取りの中で仮登記の抹消に動いてくれますし、自分で行政書士や弁護士に相談して対応してもらうこともできます。

 

うかつに仮登記の抹消を行うと債権者に不信感を与えてしまう可能性があり、余計なトラブルに発展しかねません。なので専門家に頼るのが無難だと思います。

 

終わりに

今回のテーマである『仮登記』ですが、これが案外自分たちの気づかないところで進んでいたり、そもそも仮登記のことを理解していなかったり、忘れていたり…というケースがとても多いです。

 

いざ売却しよう!と思っても仮登記がある状態だと買い手が嫌がるのでなかなか売れずに困ってしまうケースも。まずは法務局から登記簿謄本を取得して仮登記の有無を確認、もしもあったら弁護士や行政書士に相談してみましょう。

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