第三者名義の不動産の取り扱いは難しい?どういう風に対応すれば良い?

不動産の売却は名義人の承諾がなければ原則不可能です。多くは夫婦のどちらか、あるいは夫婦で名義人になってると思いますが、特殊なケースだって当然あります。

 

例えば友人名義の家だけれど、友人と連絡がつかなくなってしまった、亡くなってしまった、といったケースです。また単純に「その家はあげるから、好きなようにして良いよ」と言われた場合も当てはまります。

 

第三者名義の不動産の取り扱いは非常にデリケートですし、基本的には自分たちの一存でどうにかできる問題でもありません。

 

勝手に売却することはできない

当然第三者名義の不動産は勝手に売ることはできません。仮にその不動産に住んでいて、誰が見ても住んでいる人の所有物に見えたとしても、です。

 

名義人が認めれば売却できる

第三者が「売っても良いよ」と承諾すれば売却できます。ですがタダでもらえるわけではありません。不動産を譲り受ける形になるため、所有権移転の登記を済ませる必要があります。その際に『登録免許税』の支払いが必要となり、登記完了後に『不動産取得税』が課せられます。さらに市町村から『固定資産税』も請求されます

 

贈与税が発生する可能性も

1年間に110万円以上の財産をもらうと『贈与税』が発生します。第三者名義の不動産を売却する場合「贈与された」と考えるのが自然です。そして不動産は金額が大きいので、贈与税が発生する可能性が高まります。

 

贈与税の税率は『一般贈与財産』『特例贈与財産』の2つに区分されます。第三者名義の不動産を譲り受けるなら『一般贈与財産』の税率が適応されます。具体的には以下の表を参考にしてください。

 

1000万円以下 1500万円以下 3000万円以下 3000万円超
40% 45% 50% 55%
125万円 175万円 250万円 400万円

 

税率が分かったら次は計算です。計算方法は…

 

  • (贈与財産額−110万円)×税率−控除額=贈与税額

 

例えば1000万円の贈与財産だとすれば…

 

  • (1000万円−110万円)×40%−125万円=231万円

 

となります。

 

取得時効の可能性も調べてみるべき

取得時効は他人の物を一定期間占有しているとき、土地や不動産の所有権が時効にされ、取得できる制度のことです。簡単に言えば「長い間住んでいたんだから、あなたの所有物として認めても良いよ」という制度。

 

取得時効は『長期の取得時効』と『短期の取得時効』に分類されます。前者は20年間、後者は10年間占有していることが条件。

 

長期・短期の違いは「占有し始めた時点で他人の財産権が手に入る可能性を知っているか知らないか」で考えると分かりやすいと思います。

 

もしも第三者名義の不動産に10年以上住み続けているなら、時効取得した人は登記せずとも所有権を主張できるようになります。

 

終わりに

第三者名義の不動産を売却するのはあまり現実的ではありませんし、そういった特殊なケース事態も珍しいと言えるでしょう。細かい法律や制度が色々とありますが、ケースごとに対処しなくてはならないことがたくさんあるので素人判断でどうこうするのは難しいと思います。

 

もしも第三者名義に該当するのなら不動産関連に強い弁護士に相談した方が良いでしょう。法テラスなら無料で利用できますし、最近はメールやチャット、電話での無料相談に対応している弁護士事務所が増えています。気軽に相談してみましょう。

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