任意売却は不動産業者が債権者と債務者の間に入って調整を行い売却する合理的な不動産取引

一般的に不動産を購入するときは住宅ローンを利用します。住宅ローンを組むと購入した不動産に抵当権が設定されます。いわゆる担保です。

 

もしもローンが返済できないと判断されれば担保である住宅を競売にかけ、ローン返済に充てるのが従来の方法でした。しかし競売は低額になりやすく、多額のローン残債が出てしまうケースが。私たちにとってデメリットが大きいとされています。

 

そこで任意売却の出番です。任意売却は債権者(住宅ローンを提供している銀行などの金融機関)と合意を得ることでローンを残したまま抵当権を抹消できます。

 

離婚して不動産をどうするか決められないときは任意売却してローン完済を目指し、お互いに不利にならないよう進めていくのが今のスタイルです。

 

任意売却を選ぶメリットとは

任意売却を選ぶことで競売にはない、次のメリットが期待できます。

 

相場に沿った高額売却が期待できる

上記したように競売は定額で落札されることが多く、多額のローンが残るリスクがあります。しかし任意売却なら自分たちで価格を設定できるため、相場に沿った価格で売りに出せます。そのため時には住宅ローンよりも高く売れることもあり、売却益が出る可能性もあります。

 

不動産業者と話し合いながら自分たちで条件を決められる
任意売却は不動産業者を介して行います。彼らは不動産売却のプロフェッショナル。どれくらいの価格で売れる見込みがあるのか、どういった条件をつけられるのかなど幅広くサポートしてくれます。

 

引っ越しや明け渡し時期に融通が利く

競売で落札されると相手の条件で強制的に立ち退きさせられることがあります。しかし任意売却なら話し合いをしながら引っ越し時期、明け渡し時期を決められるのでこちらの都合で進めやすいメリットがあります。

 

近所の人たちに知られるリスクを減らせる

競売だとホームページや業界紙に不動産情報が掲載されてしまいます。また落札を希望する不動産業者が周辺を頻繁にチェックすることも多く、近所の人たちにばれるリスクが高いのがネック。ですが任意売却ならこれらのリスクが小さく、慣れ親しんだ地域に住み続けやすくなります

任意売却にデメリットはあるのか?

基本的にメリットが目立ちやすいのですが、デメリットがないわけではありません。特に気にしておきたい2点は以下のとおり。

 

諸費用がかかる

任意売却ではいくつかの売却費用が発生します。

 

仲介手数料

不動産会社への報酬として仲介手数料を支払う必要があります。ただし仲介手数料は上限額が設定されており、業者によって安くしていることもあります。なお上限額の速算式は以下を参考にしてください。

 

  • 売却価格×3%+6万円+消費税

 

例えば1000万円で売却できたとすると…

 

  • (1000万×0.03+6万円)+2万8800=38万8800

 

印紙代

任意売却で必要な売買契約書に貼付する印紙代は売主が負担するのが通例です。取引額に応じて印紙代が異なります。

 

100万円超〜500万円以下 2000円
500万円超〜1000万円以下 1万円
1000万円超〜5000万円以下 1万5000円
5000万円超〜1億円以下 4万5000円
1億円超〜5億円以下 8万円
契約金額の記載の無いもの 200円

 

抵当権抹消登記費用

売却するために抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権抹消登記は行政書士に依頼するのが一般的です。

 

登録免許税 2000円
行政書士への報酬 1万円前後が相場

 

住宅ローン繰り上げ返済手数料

売却額で一括返済すると繰り上げ手数料が発生する場合があります。各金融機関で金額が異なるので事前に確認を忘れないようにしましょう。

 

信用情報に傷がつく

任意売却で住宅ローンを返済するのは認められた行為ですが、信用情報に傷がついてしまいます。なので返済後5〜6年ほど新しくローンを組んだり、クレジットカードやカードローンを組めなくなる可能性が高いです。

 

すでにクレジットカードやカードローンを持っているなら強制解約にまでは至らないでしょうが、新規発行は難しいかもしれません。

任意売却で残債が出てしまったときはどうする?

任意売却したお金で住宅ローンを完済しようとしたけれど、すべてを払い終えることができないことも考えられます。いわゆる『オーバーローン状態』です。その場合は以下のような対策が取られることが多いようです。

 

  • 話し合いで決められた額の分割返済を続ける
  • 債権回収業者に回収を委託する

 

要するに残ったローンはコツコツと返済し続けるのが一般的ということになります。

 

離婚したら夫婦のどちらが負担するのかを決める

責任はローン名義人になりますが、夫婦の共有財産である家を購入するためにローンを組んだわけですから、一概に言えないのが難しいところです。

 

例えば夫がローン名義人なら、法律上は夫が支払い続ければ問題ありません。しかし「妻も負担するべきだ!」と言い張るならまったく見当違いというわけでもなく、扱いが難しいところ。

 

なので離婚する前に「どちらがお金を払うのか。あるいはお互い出し合うならどれくらいの割合で負担しあうのか」を決めなくてはなりません

 

うまく話し合いがいき、内容が決まったら必ず行政書士や弁護士に依頼して『離婚協議書』として残すようにします。これがなくては法的な証明ができず、ただの口約束で終わってしまうため後々のトラブルに発展しかねません。

 

離婚するなら任意売却が必然

ここまで任意売却について紹介してきましたが、離婚するなら売却するのが必然だと思います。今は夫婦共働きの時代。お互いの収入をあてにしながら住宅ローンを組むわけで、離婚すれば破たんします。

 

あとは無理やり収入の中から捻出するか、貯金を切り崩すか…最悪の場合、金融機関や消費者金融から借金をしなくてはならず、多重債務者になってしまう可能性だってあります。

 

それなら無理に不動産を持ち続けるのではなく、きっぱりと任意売却して清算し、財産分与するのが適切だと思いませんか?

 

終わりに

不動産売却に関する情報を取り扱っているサイトを見ると「任意売却ですべてが丸く収まる!」「メリットしかない!」と紹介しているところが多いですが、デメリットも確実にあります。それにオーバーローンになればまた新たな問題(どちらが支払うかなど)も出てくるわけで『万能』ではないことは理解しておかなくてはなりません。

 

それでも現状、離婚をするなら不動産は任意売却してしまうのがベストになりやすいのは事実。あとはいかにオーバーローンにならないようにできるかがカギとなります。

 

適当な不動産業者に頼るのではなく、より高く売ってくれるところ、任意売却を得意とするところと出会えるかも大事です。無料一括査定サイトなど簡単に比較・検討できるサービスをうまく活用していきましょう。

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