違法物件を売却するために知っておくべきこととは

みなさんも、「違法物件」という言葉は聞いたことがあると思います。ですが、その言葉の意味をきちんと説明できるのは、建築や不動産の関係者だけかもしれませんね。

 

違法物件は意図的に建てられるものだけを指すわけではなく、建てた後で法令が変わることで適合しなくなる場合もあります。そして、違法物件であっても売却を考える所有者はたくさんいます。

 

そこで今回は、違法物件は売却することができるのか、そのために何を知っておくべきなのか、実際に売却する方法などについて、お話ししたいと思います。

 

違法物件(既存不適格物件)って何?

まず、違法物件について、説明しておきましょう。住宅を建てる際には、建築基準法や都市計画法、居住する地方自治体の条例など、さまざまな建築関係法規を守る義務を負います。そのため、住宅の建築を始める前に、建築士は関係機関に図面を提出し、許可をとらなければなりません。

 

ですが、複数ある制限のうち、一つもしくは複数の規定に違反した建築物が建つことは、珍しいことではありません。それを、違法物件といいます。そして、違法物件の中に「既存不適格物件」というものがあります。

 

既存不適格物件とは、土地における建物の建ぺい率や容積率がオーバーしてしまっている物件のことをいいます。既存不適格物件の多くは、建物を建てる際に届け出をしたときには法令に適合していたのに、法令が改正されたことで、新しい規定に適合しなくなったというものです。

 

建物の建ぺい率や容積率オーバー以外にも、高さ制限や防火地域指定、日陰規制などの法改正により、既存不適格物件となることがあります。

 

違法物件(既存不適格物件)と判断されるのはどんな住宅なの?

では、違法物件(既存不適格物件)と判断される可能性のある住宅の例をあげておきましょう。

 

  • 家を建ててから法令変わり、建物の建ぺい率や容積率がオーバーしてしまった住宅
  • 届け出を出さずに増築したことで、建物の建ぺい率や容積率がオーバーし法令違反になった住宅
  • 居宅を用途変更せずに共同住宅に転用している脱法ハウス
  • 法改正に伴い、高さ制限をオーバーしている住宅
  • 法改正に伴い、防火指定に違反している住宅
  • 法改正に伴い、日影規制に抵触している住宅
  • 法改正に伴い、耐震基準を満たしていない住宅
  • 現行法施行前に建てたもので、幅員4メートル未満の道路に接している住宅

 

などは、違法物件(既存不適格物件)と判断されます。

 

>>違法物件と言われるのはどんな建築物なの?の詳細はこちら

 

既存不適格建築物と違反建築物はどう違うの?

では、既存不適格建築物と違反建築物は何が違うのかについて、説明しておきましょう。まず既存不適格建築物は、前述した通り、建築した時点では法令に適合していたものの、その後の法改正に伴って適合しなくなったものを指します。

 

そのため、法律的には実行時に適法であったので、事後に定められた法令によって違法となったことについては「法の不遡及」と考えとともに、すでに建っている既存不適格建築物をすべて違法とすることで起こる社会的混乱を考慮して、半永久的とはいえないものの、現時点では見逃すという考え方になっているそうです。

 

一方の違反建築物は、建物を建てるときから法令に適合していない、あるいは建てた時点では適合していたものの、増改築工事によって不適合が起こったものを指します。これは違法と判断されるので、法的には改善を求められます。

 

>>既存不適格建築物と違反建築物の違いは何?の詳細はこちら

 

そもそも違法物件を売ることはできるの?

既存不適格物件や違反建築物などの違法物件が、法律に違反しているのは事実です。では、こうした違法物件は売却することはできないのでしょうか。法律的には、既存不適格物件や違反建築物などの違法物件の売却自体は禁止されていません。そのため、違法物件であっても売却することは可能です。

 

ですが、違法物件を売却する際には、売り主は買主に対し、告知義務を負います。それは、規格不適格物件や違反建築物は、「瑕疵物件」とみなされるからです。もし、法的瑕疵物件であることを隠して売却したとしても、民法第570条に定められた瑕疵担保責任を負います。

 

そのため、買主が法的瑕疵物件であることに気づいてから1年以内であれば、契約解除または損害賠償を請求できるのです。そのため、違法物件であることを告知し、それでも購入してくれる買主がいれば、売却できるということになります。

 

>>違法物件を売却することはできるの?の詳細はこちら

違法物件を売却するために知っておくべきことは?

違法物件でも売却できることはわかりましたが、いろいろな条件があることも、忘れてはいけません。

 

住宅ローンには利用制限がある

違法物件の中でも、再建築不可物件の場合は、金融機関の住宅ローンが利用できない可能性があります。というのも、法令を満たしていない物件は、住宅ローンの融資対象にはならないからです。また、仮に住宅ローンの審査に通ったとしても、担保の価値が低いので、金利も通常より高くなることが多いです。

 

>>違法物件の購入には住宅ローンが利用できないって本当?の詳細はこちら

 

違法物件の告知義務について

瑕疵とは、本来あるべき品質や性能、機能が備わっていないという意味で、何らかの欠陥・欠点があることを指します。不動産の瑕疵には「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」がありますが、違法物件は法的瑕疵物件にあたります

 

法的瑕疵物件とは、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」という3つの法令のうち、1つあるいは複数の違反をしているもののことです。法的瑕疵物件の中には、「再建築不可物件」という建て替えができないものや、建て替えられたとしても現在より小さく、狭くしなければならないものがあるため、売却にあたっては、重要事項として伝える義務があるのです。

 

>>違法物件であることを買主に隠して売却できるの?の詳細はこちら

 

違法物件を売却する方法とは?

違法物件であっても、売却する方法はあります。ですが、既存不適格になっている理由や、違反建築物でないことが条件となります。

 

古家付き土地として売却する

法令改正などにより、建ぺい率や容積率が少しオーバーした程度であれば、古家付き土地として売却することが可能です。住宅の築年数が経っていたり、建物の傷みが激しいときは、この方法での売却を検討しましょう。

 

買取業者を利用するという方法も!

不動産会社に仲介を頼んでも売れない場合は、買取業者を利用するのも方法の一つです。買取業者は現金決済のところが多いですし、瑕疵担保免責で対応してくれるところが多いです。ですが、買取価格が低くなる可能性はあります。そのため、不動産一括査定サイトなどを利用して、きちんと買取業者の選定を行うのが得策です。

 

>>違法物件を売却する方法とは?の詳細はこちら

 

リフォームや建て替えも検討しよう

2004年の法改正以降、建物を段階的に改修できるようになっています。そのため、既存不適格物件の場合は、リフォームや建て替えをしてから売却するという方法もあります。

 

リフォームを活用するメリットは?

違法物件であっても、売却することに法的な問題はありません。そのため、耐震を含めた構造上、重要な部分の補強と床下メンテナンスを行う、水回りやフローリングをきれいにするなど、リフォームをしておくと、売りやすくなるというメリットはありそうです。

 

>>違法物件をリフォームすることで売りやすくできるって本当?の詳細はこちら

 

違法物件を建て替えたら、どうなるの?

違法物件であっても、規格不適格物件の場合は、建て替えることで、通常の売却が可能性があります。ただし、違法物件の中には、再建築不可物件もあるので注意が必要です。

 

>>違法物件を建て替えたら売りやすくできるって本当?の詳細はこちら

 

リフォームと建て替え、どちらがおすすめ?

違法物件を売却することが目的の場合、かかる費用や建て替えが可能なのか否かなど、条件を考慮したうえで、リフォームか建て替えかを検討するのがおすすめです。また、リフォームや建て替えをしてから売却することで、利益が見込めるのかどうか、立地条件も含めて考えることが重要です。

 

>>違法物件の売却にリフォームと建て替えのどちらが有利なの?の詳細はこちら

 

所有する違法物件に合った売却方法を検討しよう!

法令改正により、既存不適格物件が多数発生していることを考えると、違法物件は予想以上に多いものです。かつては規制が緩かったこともあり、建築設計確認を行った後で多少の変更があっても、工務店も臨機応変に対応してくれたため、結果的に容積率をオーバーするというケースは少なくありませんでした。

 

ですが現在は、わずか1uであっても、容積率をオーバーすると、住宅ローンの担保にはなりません。とはいえ、対策を講じることで、売却することはできるので、自分にメリットのある方法を探してみましょう。

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