法的瑕疵物件と告知義務について

売り主が所有している不動産を売却する際には、物件に関する告知義務を負います。もし、売買契約を結んで引き渡しが終わっていたとしても、貸主が何らかの瑕疵を見つけた時点で、契約解除や損害賠償を請求することができます。

 

また、違法物件であることを貸主に隠して売却した場合、告知義務違反となります。そこで、法的瑕疵とは何か、法的瑕疵物件の告知義務について、説明しておきましょう。

 

違法物件には法的瑕疵がある

そもそも違法物件は、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」のいずれか、あるいは複数に抵触している土地・建物です。そのため、法的瑕疵物件に分類されます。そのため、売り主は売却にあたって、仲介をしてくれる不動産会社にも、買主にも、告知義務を負うのです。

 

また、既存不適格建築物や違法建築物を売却する際には、売り主は買主に「瑕疵担保責任」を負います。これは、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような、隠れた物質的欠陥があった場合、買主が発見してから1年以内に損害賠償あるいは契約解除を求められたときには、その責任を負わなければならないという民法上のルールで、中古住宅の場合は最低2年間の責任期間を設けられます。

 

古い建物を売却する場合には、瑕疵担保責任を負わないケースもあるのですが、法的瑕疵物件はそういうわけにはいきません。また、法的瑕疵の告知義務を怠った場合には、瑕疵担保責任特約を結んでいたとしても、その責任を逃れることはできないのです。

 

法的瑕疵物件には告知義務があるの?

法的瑕疵の告知義務ですが、実は賃貸借契約の場合はありません。消防法の関係上、防災設備に対する配慮は必要ですが、それ以外の責任は負わないからです。

 

ですが、違法物件を売却するにあたっては、重要事項として、法的瑕疵の告知をしなければなりません。それは、違法物件の中には再建築不可物件という建て替えができないものや、建て替える際に現状の建物より建ぺい率や容積率を低くしなければならないものが含まれるからです。

 

そのため、不動産会社が仲介をするために不動産広告を出す際にも、建物であれば「再建築不可」、土地の場合は「建築不可」などの記載を入れることが多いです。そのため売り主が不動産会社や買主に対し、法的瑕疵の告知をしなかった場合、宅地建物取引業法第35条に違反し、罰せられることになります。そして、この告知義務は法的瑕疵がなくならない限り、ずっと続くのです。

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