建て替えができない物件もあるので注意が必要

違法物件を売却するにあたり、全面リフォームをするか、建て替えをするかは、かかる費用とそれによって売却価格がどう変わるのか、持っている物件の法的瑕疵の内容を検討し、決定する必要があります。ここでは、違法物件の建て替えに関するお話をしておきましょう。

 

既存不適格建築物は建て替えで売りやすくなる可能性もある

既存不適格建築物の場合は、建て替えをする際に、現行の基準を満たせば、通常物件として売却できる可能性はあります。その場合、違法物件のまま売却するより、高値になることもありえます。

 

ただし、30坪の木造2階建ての家を建てるには、1500〜2000万円の費用がかかります。その費用を差し引いても利益が残る売却価格になるのかどうか、きちんと見極めなければなりません。同じ条件で全面リフォームする場合、費用は1000万円程度で収まることが多いので、よく検討しましょう。

 

再建築不可物件って何?売却はできないの?

違法物件の中には、「再建築不可物件」というものがあります。そして、再建築不可物件となる理由にも、いろいろあります。

 

再建築不可物件の理由で一番多いものが、「接道義務」です。これは、建築物の地基地となる土地は、幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならないと、建築基準法の第42条に定められており、この条件を満たせないことで、建築確認申請が通らない物件があるからです。また、道路予定地や区画整理計画地に選ばれてしまっても、再建築不可物件となります。

 

ですが、再建築不可物件でも、建て替えではなく、建築基準法に適合するように対処するという方法があります。例をあげると、所有する土地を道路とみなしてもらえるように、道路から後退させた部分に建物を建てるという方法です。場合によっては、隣接する土地を購入して道路をつくるという方法もあるでしょう。

 

また、建物の寿命を延ばすために、リノベーションを行うのも手段の一つです。その際には、柱と屋根の構造は触らない、建築面積を大きくしないよう、考慮しなければなりません。自分が所有する不動産には何が適切か、きちんと物件について調べたうえで、判断しましょう。

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