相続した不動産を売却する前にしておきたいこと

配偶者や親、兄弟姉妹、子どもなどの親族が亡くなることで、財産を相続することがあります。その際に、土地や家など不動産を相続することも少なくありません。

 

自分がそこに転居したり、賃貸物件として貸し出す予定があれば問題ありませんが、相続した不動産を利用する予定がないのであれば、売却をするのも選択肢の一つです。そこで今回は、相続した不動産を売却する前に、知っておくべきさまざまな内容について、お話ししたいと思います。

 

相続した不動産をそのまま保有する際のデメリットとは?

相続する不動産にも土地やマンションなどいろいろな形態がありますが、特に一戸建ての場合は、メンテナンスをせずにそのまま放置して保有していると、さまざまなデメリットが起こり、最悪のケースでは権利を失うこともあります。

 

毎年、固定資産税がかかる

まず、相続した不動産には、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は、固定資産評価額の1.4%と定められています。2000万円の固定資産評価額の不動産を相続すると、毎年28万円の固定資産税の支払い義務が発生するのです。

 

さらに空き家にしたまま放置すると、「住宅用地に対する課税標準の特例」が認められなくなり、固定資産税評価額の軽減がなくなり、固定資産税の支払額がアップします。

 

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手入れをせずに放置すると、不動産の資産価値が下がる

相続した一戸建てを何のメンテナンスもせずに放置すると、建物の老朽化による倒壊や、ごみの不法投棄、不法侵入による犯罪、景観の悪化などが起こる可能性が高まります

 

その結果、不動産の資産価値が下がってしまいます。また、相続した不動産の近隣住民の方々にも、迷惑をかけることになりかねません。

 

>>放置することで不動産の資産価値が下がるについての詳細はこちら

 

相続した不動産を放置すると、権利を失うこともある

また、相続したのが更地で、それを放置しているうちに、隣りに家を建てたひとが自分の所有地だと思って使い続けた場合、他人の土地と知らないことに過失がなければ10年で、知っていても20年で事項が成立し、その土地を取り戻せなくなります

 

>>相続した不動産を放置すると権利を失うこともあるについての詳細はこちら

 

そのほかに考えられるトラブル

相続した不動産の家屋の倒壊、あるいは庭木が強風などで倒れ、他人にけがを負わせる、あるいは隣家のものを壊した場合には、自分に落ち度はなくても、損害賠償責任を負います。また相続した土地を長期間放置していると、隣地の所有者が勝手に境界線を移動したり、破棄することもあり、トラブルに発展する可能性があります。

 

相続した不動産を売却した場合のメリットとは?

では、住む予定のない不動産はどうすべきなのでしょうか。それは、売却するのは一番です。将来にわたって利用する予定がない不動産だからこそ、売却すれば固定資産税やメンテナンスなどの維持経費を支払わずに済みますし、現金化することで遺産分割がしやすくなります。また、配偶者でない相続人の場合は、相続税の資金としても利用できるはずです。

相続した不動産はいつまでに売却するのがベスト?

相続した不動産を売却するなら、固定資産税や相続税を支払うタイミングに間に合うように、売却するのがベストでしょう。ですが、遺産分割協議書ができ、相続登記をしてからでなければ、相続した不動産を売却することはできません。

 

譲渡所得税を節税したいなら売却期限を守ろう

相続したか否かに関わらず、不動産の売却によって利益が出た場合には、「譲渡所得税」を納付しなければなりません。

 

譲渡所得税を少しでも安くするためには、相続した住宅を空き家にした、あるいは住宅を取り壊して更地にし、相続して3年目の12月31日までに売却することで、特例を受けられます。譲渡所得税を節税することにつながりますが、この特例が適用されるのは、2019年12月31日までです。売却期限を守りましょう。

 

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相続した不動産を売却する前に知っておくべきことは?

不動産を相続しても、きちんと手順を踏まなければ、売却することはできません。不動産会社に売却を依頼する前にしておかなければならないことについて、整理しておきましょう。

 

相続した不動産の遺産分割方法について

遺産分割とは、遺言を残さずに亡くなったひとの財産を相続するにあたり、一度は相続人の共有財産となったものを、話し合いによって具体的に分配していくことをいいます。

 

特に相続したものが不動産の場合、共有財産にしておくと後々トラブルになることが多く、遺産分割の内容を決めたうえで、遺産分割協議書という公的文書を作成しておくのが原則です。話し合いで遺産の分配が決まらなかったときには、調停を行うことになります。

 

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不動産の相続税の評価とは?

遺産を相続するときには、相続税の課税があるので、受け取ったものの評価額を出さなければなりません。不動産を相続した場合は、その土地の時価ではなく、固定資産台帳や路線図を用いて算出した評価額が課税対象になります。土地の場合は路線価の80%、建物の場合は建築費用の50〜60%が評価額になることが多いです。

 

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相続した不動産を売却する方法とは?

遺産分割協議書ができたら、相続した土地の名義人を変更します。これを「相続登記」といいます。不動産を相続するのが1人の場合は「所有権移転登記」を、複数の相続人の共有となる場合には「持分移転登記」を同時に行います

 

所有権移転登記が終われば、相続した不動産の新たな名義人が、自由に売却・賃貸・居住することができるようになります。ただし、許攸名義の場合は、売却するにあたって、相続人全員の同意が必要です。そうしてようやく、不動産会社に売却が依頼できる状態が整うのです。

 

不動産会社に依頼する方法

相続した不動産を売却したいなら、不動産会社に仲介を依頼するのが基本です。とはいえ、不動産会社によって査定価格に違いがありますし、高額な取り引きになりますから、担当者が信頼できるかどうかも大事なポイントです。不動産査定一括サイトなどを活用し、複数の不動産会社に見積書を作成してもらったうえで、仲介先を検討しましょう。

 

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不動産コンサルティング会社に依頼する方法

近年、相続した不動産の売却を「不動産コンサルティング会社」が請け負うケースが増えています。その理由は、不動産コンサルティング会社には相続財産に特化していたり、弁護士や司法書士と組んで相続登記や問題の解決を行ったり、不動産投資に力を入れるなど、特徴のある事業を行っているところが多いからです。とはいえ、不動産コンサルティング会社は各社で得意分野が異なるので、相続に強いところを選ぶのがポイントとなります。

 

>>不動産コンサルティング会社に依頼する方法についての詳細はこちら

 

不動産一括査定サイトを利用する方法

相続した不動産を納得のいく売値で売却してもらうためには、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。ですが、身近に不動産会社の知り合いがいるひとばかりではありません。

 

相続した不動産の価値を知る意味でも、まず不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。不動産一括査定サイトを通して、複数の不動産会社から見積書をもらうことで、不動産の売却価格の目安を知ることができますし、その対応で好感がもてた不動産会社の担当者と対面し、最終的にどこに任せるかを決めるのがおすすめです。

 

>>不動産一括査定サイトを利用する方法についての詳細はこちら

相続した不動産を売却するときの手順について

相続した不動産を売却するにあたっては、所定の手続きを行わなければなりません。

 

遺産分割協議を行う

相続した不動産を売却する際には、「遺産分割協議書」の提出を求められます。遺言書が残されていないケースは、相続財産を確認したうえで、相続人全員で遺産分割に関する話し合いを行う必要があります。

 

そこでまとまった内容が、「遺産分割協議書」になるのです。相続人の話し合いでまとまらなかった場合は、遺産分割調停を申し立てることになります。

 

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相続登記を行う

相続した不動産を売却するためには、名義を変更しなければなりません。これを「相続登記」といいます。遺産分割協議書がまとまったら、相続登記の申請書類を作成し、法務局に申請します。

 

その際、必要になるのは相続人に関する書類だけでなく、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍謄本などを用意しなければなりません。個人でも申請はできますが、司法書士に依頼する方が間違いないでしょう。そして、共有名義の不動産を売却する場合には、名義人全員の同意が必要です。

 

>>相続した不動産の名義人を変更する方法についての詳細はこちら

 

仲介業者に依頼する

相続した不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

 

その際には、

 

  • 登記済権利書あるいは登記識別情報
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票の写し
  • 本人確認書類
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書ならびに固定資産税評価表明書
  • 物件の図面
  • 設備の仕様書
  • 建築確認済証並びに検査済証
  • 検知器設計図書
  • 工事記録書
  • マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

 

といった、必要書類を提出しなければなりません。

 

>>仲介業者に依頼する方法についての詳細はこちら

 

不動産を売却する

仲介してくれる不動産会社を決め、必要書類を提出したら、物件を売り出すことになります。買い主が見つかって、売買契約書を取り交わし、所定の仲介手数料などを支払って、物件の引き渡しと買い主への所有権移転登記を済ませれば、売却は完了です。

 

>>不動産を売却する方法についての詳細はこちら

 

確定申告と納税を行う

相続した不動産を売却して、譲渡所得があった場合には、売却利益を得た翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をしなければなりません

 

確定申告すると、所得税額と復興税額がわかるので、それを納税します。儒民税も発生しますが、これは確定申告後の5月に納付書が送られてきます。ただし、相続した不動産を売却しても損失があるときには、確定申告の必要はありません。

 

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不動産を売却する際にかかる費用について

相続した不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。その目安を知っておきましょう。

 

印紙税のこと

相続した不動産を売却する場合、買い主と売買契約書を取り交わすことになります。この際、売却する不動産の金額に応じた、収入印紙を貼らなければなりません。そのため「印紙税」を支払うことになります。

 

不動産売買については、平成30年3月31日まで印紙税額が軽減されますので、売買契約書の記載金額が100〜500万円以下の場合は1000円、500〜1000万円以下の場合は5000円と、金額に応じた収入印紙を購入します。

 

登録免許税のこと

相続した不動産を売却する場合、必ず買い主が所有権移転登記を行います。その際は買い主が登録免許税を負担するので、売り主が用意することはありません。

 

>>印紙税、登録免許税についての詳細はこちら

 

仲介手数料とその消費税のこと

不動産会社に仲介を依頼して、相続した不動産を売却した場合は、仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は売買価格に応じて上限が設けられており、400万円を超えると売却価格の3%を支払います

 

消費税につては、土地の売買や個人が居住用に所有している建物にはかかりません。ですが、不動産会社の仲介手数料には消費税が加算されます。その場合も上限が決められており、売買価格が400万円を超えると、3.24%となります。

 

>>仲介手数料と消費税についての詳細はこちら

 

取得費のこと

取得費とは、被相続人が不動産を購入したときの代金と購入手数料、さらにその後に支出した設備費や改良費などの合計額のことをいいます。建物の取得費は、減価償却されるので、所有期間に応じて差し引かれます。

 

相続によって得た不動産の取得費が不明だったり、実際の取得費が譲渡価格額の5%より低い場合は、概算取得費として5%で計算されます

 

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譲渡費用のこと

譲渡費用とは、不動産売却のために支出した費用のことをいいます。

 

  • 不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ
  • 登記費用や測量費
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却の際に借家人などに支払った立退料
  • 建物を取り壊して土地を売るための解体費用
  • 地ならし等の造形費用
  • 土地の埋め立て費

 

などが含まれます。譲渡費用は取得費とともに、売却価格から差し引かれたうえで、譲渡所得が算出されます。

 

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不動産を売却した場合の税金について

相続によって得た不動産を売却すると、当然、税金がかかります。そして、税金の内容によって、申告期限が異なります。

 

相続税とは?

相続税とは、遺産を相続した相続人が、相続した額に応じて支払わなければならない税金のことをいいます。そして、相続した不動産の売却時期に関わらず、相続開始から10カ月以内に申告をしなければなりません

 

ただし、相続税には基礎控除があります。3000万円+法定相続人の人数×600万円以下なら、相続税は支払う必要がありません。

 

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相続した不動産を売却したときの税金の計算方法は?

相続税は基礎控除によって支払い義務がないこともありますが、相続した不動産を売却して利益を得た場合には、その額に応じて譲渡所得税が科せられます。

 

その際、相続税と譲渡所得税が二重取りされないように、相続税を支払ったひとは譲渡所得税を軽減できる「相続税の取得費加算の特例」が設けられています。譲渡所得には、所得税と住民税の課税がありますが、被相続人の所有期間によって税率が異なります。

 

さらに、平成49年までは復興特別所得税も加算されています。そのため、被相続人の所有が5年以下の場合の合計税率は39.63%、所有が5年以上の場合には20.315%となります。

 

>>相続した不動産を売却したときの税金の計算方法についての詳細はこちら

 

きちんと手順を踏んで、相続した不動産を売却しよう

不動産を相続することは珍しくありませんが、所定の手続きを行い、使用する予定がない場合は早めに売却を検討しないと、余計なトラブルに巻き込まれる確率があがります。

 

また、相続した不動産を売却するにあたっても、細々した費用がかかります。一連の流れを理解しておくことで、売却までの期間を短くすることができます。相続した不動産を保有するのが難しいと考えているなら、よりメリットの大きい売却方法を探すことをおすすめします。

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