譲渡所得から差し引かれる取得費について

相続した不動産を売却して得る利益のことを、「譲渡所得」といいます。譲渡所得がある場合は、譲渡所得税と住民税の納税義務が発生します。

 

ですが、不動産を相続する場合、名義変更など必要経費がかかるので、それは譲渡所得から差し引かれます。そうした必要経費の一つに、「取得費」があるのです。そこで今回は、取得費とは何か、どんなものが含まれるのか、その計算方法などについて、お話しします。

 

取得費って何?何が含まれるの?

取得費とは、相続した不動産の購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用などの合計額のことをいいます。被相続人が土地を購入した代金や建築代金、購入手数料、設備費のほか、購入後に行ったリフォームなどの改良費も含まれます。

 

また、不動産を相続登記する際にかかった登記費用も含めた登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税、印紙税も取得費に含まれます。

 

これ以外にも、以下のような物は取得費として認められます。

 

  • 借り主がいる土地・建物を購入する際に借り主に支払った立退料や
  • 土地の埋め立てや土盛り
  • 地ならしなどの造成費用
  • 土地の取得にあたって支払った測量費
  • 所有権を確保するために要した訴訟費用
  • 建物付きの土地を購入して1年以内に建物を取り壊すといった土地利用が目的であることが認められる場合の取り壊し費用
  • 住宅ローンのうち実際に土地・建物の使用を開始する日までに対応する部分の利子
  • すでに締結されている購入契約を解除して他の物件を取得する場合に発生する違約金

 

ただし、先祖代々の不動産を相続した場合、土地や建物の取得費がわからないケースもあります。その場合には、概算取得費として、譲渡価格の5%を差し引くことになります。

 

建物の取得費の計算方法とは?

ただし、相続した建物の取得費については、被相続人の所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。建物の取得費は、取得価格から減価償却相当額または原価額を差し引いて計算します。

 

居住用の建物の減価額は、

 

  • 建物の取得評価額×0.9%×償却率×経過年数

 

で求めます。経過年数は6カ月以上の場数は1年で計算され、6カ月未満の端数は切り捨てます

 

建物の構造別減価償却率は、以下の通りとなっています。

 

建物の構造別償却率
建物の形態 構造別償却率
木造 0.031
木骨モルタル 0.034
鉄骨(鉄筋)コンクリート 0.015
金属造

(骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造)

0.036
金属造

(骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造)

0.025

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