その他の税金の計算方法について

相続した不動産を売却して利益を得た場合には、その翌年に確定申告を行い、「譲渡取得税」と「住民税」を納付しなければなりません。そこで今回は、譲渡取得税と住民税の計算方法や、節税に使える3つの特例について、お話ししたいと思います。

 

譲渡取得税と住民税の計算方法とは?

相続した不動産を売却し、利益が出たときには、譲渡取得税がかかります。また、利益額に応じて、住民税も加算されます。譲渡取得税と住民税は、確定申告によって算出されます。

 

さらに、譲渡所得は被相続人が不動産を所有していた期間によって2つに区分されています。所有が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上は「長期譲渡所得」となり、税率も変わります。

 

税金の計算方法は、以下の通りです。

 

税金の計算方法

所得税率 住民税率 復興特別所得税

(H25〜H49年まで)

合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 所得税×2.1% 39.63%
長期譲渡所得 15% 5% 20.32%

 

相続した不動産を売却する際に使える3つの特例

譲渡所得は不労所得なので、税額が高くなる傾向があります。ですが、相続した不動産を売却した際に使える3つの特例があり、それを活用すると節税することができます。

 

取得費加算の特例

不動産を相続し、相続税を支払っている相続人も多いと思います。相続税を支払った後、相続発生の翌日から3年10カ月以内に相続した不動産を売却した場合、譲渡所得から支払った相続税のうち一定の金額が取得費として認められる、「取得費加算の特例」を受けることができます。

 

取得費に加算できる相続税額は、相続人の増税金額と債務控除額を足した金額で、相続人の相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の価格を割り、そこに相続人の相続税額をかけることで求められます。

 

居住用不動産の3000万円特別控除

相続した不動産がマイホームと呼ばれる居住用不動産だった場合は、譲渡所得から最大3000万円の控除が認められるという特例があります。また、譲渡所得が3000万円を超える場合でも、3000万円をこえた部分だけが課税対象になるので、税額は軽減されます。

 

ただし、その物件に居住しなくなってから3年未満でなければ、この特例は適用されません。また、居住用不動産の3000万円特別控除が適用されるのは、家屋の所有者が自分の居住用としている家屋とその敷地を売却した場合に限られます。

 

相続空き家の3000万円特別控除

平成28年4月より、相続した空き家を売却する際に一定の条件を満たしていると、3000万円の特別控除が受けられることになりました。その条件は以下の通りです。

 

  • 相続開始の直前まで、被相続人が一人で居住していた
  • 売却する家屋がマンション等の区分所有建物ではない
  • 売却する家屋は昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 相続から売却までの間に、事業や貸付、居住などに供されていない
  • 譲渡価格が1億円以下(共有財産の場合は合計が1億円以下)
  • 相続開始から3年を経過する日の年末までに譲渡している
  • 家屋を取り壊して売却する
  • 家屋を取り壊さずに売却する際には、その家屋が新耐震基準に適合している

 

ただし、相続空き家の3000万円特別控除を適用するときに、取得費加算の特例を併用することはできません。どの特例を使うと有利かについては、税理士に相談することをおすすめします。

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