土砂災害警戒区域の物件を売却するために知っておくべきこと

皆さんは日本各地で、年に1000件ほどの土砂災害が起こっていることを知っていますか?土砂災害には、土石流や地すべり、がけ崩れが含まれます。

 

世界的にみても、日本は土砂災害が多い国なのですが、それは地形や地質、気象といった自然条件と、国土の約6割が山地で、山の斜面や谷の出口にも住宅がつくられているという事情によるものです。

 

そのため、いつ所有している不動産が土砂災害警戒区域の物件になってしまうのか、誰にも予測はできません。そこで、土砂災害警戒区域の物件を売却したいと考えているなら、知っておくべきことについて、お話ししたいと思います。

 

土砂災害警戒区域って何?

土砂災害警戒区域とは、急傾斜地に土石流や地すべり、がけ崩れなどが起こったことで、住民等の命や身体に危険が生じる可能性があり、土砂災害を防ぐ意味で警戒避難体制を整備しなければならないと判断する一定の基準に該当する区域のことをいいます。土砂災害警戒区域は、都道府県知事が土砂災害防止対策推進法3条に基づいて、指定することができます。

 

土砂災害防止法が制定された目的とは?

土砂災害防止法は、正式名称を「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止法の推進に関する法律」といいます。これは、土砂災害のおそれがある区画について、世間に広く知ってもらうことで、近隣住民の方々に警戒を促すことを目的に制定されました。

 

土砂災害警戒区域の一つ「イエローゾーン」とは?

土砂災害防止法では、特別警戒区域を2つに区分しています。その一つが、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)です。土砂災害警戒区域(イエローゾーン)に区分される土地利用には、何の制限もありません。そのため、建築や土地の区画形質変更をする場合でも、手続きは不要となっています。

 

>>土砂災害防止法とイエローゾーンについての詳細はこちら

 

土砂災害特別警戒区域の一つ「レッドゾーン」とは?

一方の土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)は、急傾斜地に土石流や地すべり、がけ崩れが起こると、そこにある建築物が損壊し、住民等の生命や身体に危害が生じる可能性が高い区域のことをいおいます。そのため、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)には、いくつかの規制が設けられています

 

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)を売却する際の注意点とは?

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)には規制は設けられていませんが、安全な場所だと保証されているわけでもありません。将来的に、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定される可能性も、ゼロではないのです。そのため、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)の売却にあたっては、重要事項説明をする義務を負います。

 

>>レッドゾーンとイエローゾーンの物件を売却する際の注意点についての詳細はこちら

土砂災害警戒区域の物件は売却できるの?

所有している不動産が土砂災害警戒区域(イエローゾーン)もしくは土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されても、売却することは可能です。ですが、流通性が減少していることを考えると、買い主を見つけるのが難しい点は否めません。

 

土砂災害警戒区域に指定された不動産の価値は下がる?

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)の場合は、資産価値に大きな変動はないことが多いようです。ですが、重要事項説明の義務があり、買い主が物理的瑕疵物件と捉えた場合には、売却価格を下げなければならない可能性があります。土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されると、不動産の資産的価値は大幅に下落します。

 

大手不動産会社に売却の仲介を依頼すると足元を見られるって本当?

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)もしくは土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)にある物件の売却の仲介を、不動産会社に依頼する場合、足元を見られると感じる売り主が多いようです。

 

これは売却価格が低めに設定されるからですが、そもそも土砂災害警戒区域物件は資産価値が下がっていることが多く、流通性も著しく減少してしまっているため、買い主を見つけるためにはやむを得ない面もあります

 

仲介する不動産会社の立場としては、安く売却することで、買い主を見つけることが優先になるからです。仲介手数料の割合は、法的に決められているので、所有物件の資産価値を正しく認識する必要があります。

 

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)については影響は売却価格に影響が出ることは少ないですが、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)はそうはいかないことを覚えておきましょう。

 

>>物件の資産価値と売却の際に足元を見られるかについての詳細はこちら

 

土砂災害警戒区域の物件を売却するための方法とは?

それでも、土砂災害警戒区域の物件を売却したいと考えているなら、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。そのときに活用してほしいのが、「不動産査定一括サイト」を利用することです。

 

不動産査定一括サイトに売却したい物件の情報を入力すると、過去の販売実績などを考慮してマッチングを行い、該当する複数の不動産会社に情報を提供してくれます。その結果、複数の会社から所有物件の査定額の見積書が届くのです。

 

複数の不動産会社の見積書を見比べることで、自分が所有する土砂災害警戒区域の物件を売却の査定額の目安を知ることができますし、その際の対応をチェックすることで、信頼できる不動産会社かどうかを判断できます

 

最終的に仲介を依頼する不動産会社を決める前に、担当者と会うこと、一緒に売却したい土砂災害警戒区域の物件を見に行くことをおすすめします。そのうえで、親身になって対応してくれる不動産会社の担当者に、仲介を依頼しましょう。

 

売却の際には重要事項を忘れずに!

土砂災害警戒区域の物件を売却する際には、売り主は買い主に対して、重要事項説明をする義務を負います。これを怠って売買契約を結んでも、引き渡し後に買い主が物理的瑕疵物件あるいは環境的瑕疵物件であると主張すれば、売買契約の解除または損害賠償請求という事態になりかねません。その点を踏まえて、土砂災害警戒区域の物件の売却手続きを進めるようにしましょう。

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