住宅ローンがある不動産でも売却する方法とは

配偶者との死別は、心に深い悲しみを刻むものです。そして、その悲しみにひたる暇もなく、葬儀や相続の準備などに追われることになります。そんなとき、亡くなった配偶者名義、あるいは共同名義の不動産をどうするのかについて、選択を迫られるひとは少なくありません。

 

そしてその対処方法は、住宅ローンが残っているか否か、名義の変更方法などでも異なります。ひとによっては、配偶者名義の不動産を売却したいと考えることもあるでしょう。そこで今回は、配偶者と死別したことで相続した不動産が売却可能なのかについて、お話ししたいと思います。

 

配偶者と死別した場合、購入した不動産ってどうなるの?

配偶者が亡くなると、残された法的な子人関係のあるひとは、相続人として財産を相続することになります。相続人は夫婦で残されたひとだけでなく、子どもや子どもがいない場合には亡くなったひとの親、子どもも親もいない場合には亡くなったひとの兄弟姉妹が相続権を持ちます。

 

相続人が残された配偶者一人の場合は、財産のすべてを相続することができます。ですが、子どもや親、兄弟姉妹など、ほかにも相続人がいる場合には、分割して相続することになります。相続の割合は、相続人間で決めることができますが、民法上の相続分は配偶者と子どもの場合はそれぞれ2分の1ずつ、配偶者と親の場合は3分の2と3分の1という割合で、配偶者と兄弟姉妹の場合は4分の3と4分の1という割合となっています。

 

そして、相続した財産には相続税がかかります。不動産を相続した場合も、残された配偶者は相続税を払う義務を負います。そのため、相続税を支払うために、相続した不動産を売却せざるをえないケースもあるのです。

 

配偶者名義で購入した不動産は相続できるの?

亡くなった配偶者名義で購入した不動産であっても、正式な婚姻関係であれば相続することはできます。ただし、相続する不動産しか財産がなく、ほかに相続人がいる場合には、それを分割相続するか、相続分に相当する現金を用意して、相続人に支払わなければなりません

 

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配偶者名義の住宅ローンの支払い義務はあるの?

しかし、住宅ローンが残っている場合には、その支払い義務も相続することになります。そのため、住宅ローンの支払いを続けられないことが理由で、売却するひとも少なくありません。

 

ですが、金融機関で住宅ローンを組む場合には、申し込みの際に団体信用生命保険(団信)に加入していることが多く、その場合は遺族の受託ローンの返済は全額免除されます。

 

ただし、住宅金融支援機構で住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険(団信)に加入しなかった場合や、団体信用生命保険(団信)が失効している場合には、住宅ローンの支払い義務が残ります。

 

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団体信用生命保険(団信)って何?

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの名義人が亡くなったり、高度障害になってしまった際に、金融機関が保険の受取人になることで残債を免除してもらえる、住宅ローン専用の生命保険のことをいいます。

 

現在は、住宅ローンの借り入れにあたり、団体信用生命保険(団信)の加入が条件になるのが一般的です。団体信用生命保険(団信)にも、死亡保障だけでなく、三大疾病保障付保険や七大疾病保障付保険、八大疾病保障付保険など、さまざまな種類があります。

 

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相続した不動産の住宅ローンが残っている場合の対処法は?

配偶者との死別によって相続した不動産の住宅ローンが残っている場合、どのような対処法があるのでしょうか。まず、支払いが終わっていない不動産には、所有名義とローン名義の2つが残っています。配偶者の死別によって、所有名義を残された方にすることは、それほど難しいことではありません。ですが、住宅ローンの名義変更については、一筋縄ではいかないのです。

 

基本的には、亡くなった配偶者名義の住宅ローンは、借り入れをしている金融機関の承諾が得られれば、ローン名義人を残された方に変更することができます。ただし、残された方の配偶者に返済能力がない場合には、金融機関はローン名義を変えることを了承してくれない可能性が高いです。実際に、亡くなった配偶者が組んだローンの支払いができないことを理由に、任意売却するケースは多々あります。

 

住宅ローンが残っている不動産を相続する場合は、相続性の支払いやローンの返済が可能かどうかを冷静に判断し、持ち続けるのか、売却するのかを判断する必要があるのです。そのため、配偶者が亡くなり、住宅ローンがまだ残っている場合には、まず金融機関に連絡し、その後の対応を相談することをおすすめします。

団信で住宅ローンがなくなった家には住み続けるべき?売却すべき?

では、団体信用生命保険(団信)に加入していて、住宅ローンの返済が免除になった場合には、その家に住み続けた方がよいのでしょうか。それとも、売却した方がよいのでしょうか。それは、個人の考え方や経済状態によって、判断が異なります。

 

そのまま住み続けるメリットとデメリットとは?

団体信用生命保険(団信)によって住宅ローンの返済が免除された家に住み続けるメリットとしては、家賃がかからず、住み慣れた場所で思い出にひたりながら生活できることがあげられます。

 

一方のデメリットとしては、固定資産税やメンテナンスの費用がかかること、家族が減ったことで家が広くなることが負担になるひとも多いことです。

 

売却するメリットとデメリットとは?

団体信用生命保険(団信)によって住宅ローンがなくなった家を売却するメリットとしては、思い出の場所を離れることで悲しみや怒りを感じる機会を減らせること、自分が暮らしやすい広さの部屋に映れること、次のパートナーへの配慮となること、売却しやすいことがあげられます。

 

一方のデメリットとしては、不動産会社などに売却の仲介を依頼することで、仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生することがあげられます。

 

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不動産を売却するにはどうしたらいい?

相続した不動産を個人で任意売却するのは、かなり難しいことです。何より、相続した不動産の価値を知るために、査定を依頼しなければなりません。そこで、不動産一括査定サイトを活用することをおすすめします。ここに、相続した不動産の情報を入力すると、複数の不動産会社にその情報が送信され、それぞれから見積額が届きます。

 

それを検討したうえで、何社かと会って話をすれば、信頼できる不動産会社を見つけやすいです。少しでも高く売るためには、複数の不動産会社の合い見積もりをとるのが基本ですから、手間なくそれが実現できる不動産査定一括サイトは活用すべきでしょう。

 

住宅ローンが残っているときの売却方法

もし相続した不動産に住宅ローンが残っている状態で売却したい場合、方法はいくつかあります。それは「一般売却」と「任意売却」です。

 

中でもおすすめなのは「任意売却」ですが、実行するためには住宅ローンが残っている金融機関の同意を得なければなりません。とはいえ、お金を貸している金融機関にとってもメリットがある方法なので、断られることはないので安心してください。

 

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住宅ローンが残っていないときの売却方法

住宅ローンが残っていない不動産を売却することは、それほど難しくありません。ただし、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の名義人を相続人に変更する手続きが不可欠です。

 

相続した不動産が共有名義の場合は、相続人全員の同意がなければ売却することはできません。その場合は、不動産の相続登記の際に共有名義で登記しておく必要があります。そのうえで、不動産会社に仲介をしてもらって、売却するのが一般的です。

 

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維持費も考慮して、高値で売れるうちに売却を検討しよう!

相続できる不動産があるのはよいことですが、所有すると毎年固定資産税がかかります。その割合は、固定資産税評価額×1.4%と定められており、2000万円の資産価値のある不動産を相続した場合、毎年28万円の固定資産税を支払わなければなりません。

 

また、住居は住み続けると劣化しますので、メンテナンス費用もばかにならないものです。そうした維持費を捻出し続けることが難しい場合は、少しでも資産価値が高いうちに売却を検討するのが得策です。住宅ローンの状況も調べたうえで、自分にプラスになる決断をしてくださいね。

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