不動産売却にはお金がかかる?お金がない人、借金がある人でも売却するためのステップ

お金のため、借金を返済するため…。経済的な理由から不動産の売却を考えている人もいると思います。しかし不動産売却には様々な費用が発生します。

 

そのため「売却のための事前にかかる費用を支払えないと売却を諦めないといけない」と考えている方もいらっしゃるでしょう。ですが実際には仲介手数料をはじめとした諸経費は売買代金から精算されるのが一般的。住宅ローンが残っていた場合でも、ローン返済に充てて残ったお金から諸経費を支払うこともできます。

 

つまり何が言いたいのかというとお金がない人でも、借金がある人でも不動産売却はできる!ということ。ここでは各項目ごとにポイントをまとめ、不動産売却の手助けになる解説を紹介していきます。

 

不動産売却にどうしてお金が必要になるのか

そもそもの疑問なのが「どうして不動産売却にお金が必要になってくるのか」ということ。家を売れば当然お金が入ってくるものだと思われがちですが、実際には不動産会社だったり、税金だったり・と色々と費用が必要になります。諸経費の内訳は実に細かく、少々面倒に感じられるかもしれませんが次のような内容になっています。

 

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産を売却するには当然買い手を見つける必要があります。しかし自分一人だけでは探せないのが実情。そこで頼りになるのが不動産会社です。売りたい人と買いたい人をつないでくれる仲介役を買って出てくれます。

 

不動産会社を通じて売買契約が成立した際に報酬として『仲介手数料』が発生する、という仕組みになります。

 

なお仲介手数料は国土交通省の規定によって額が決められています。しかしかなり細かく規定されていて、計算をするのが大変。そこで基本的には以下の速算式を用いて金額を算出します。

 

>>不動産会社に支払う仲介手数料についての詳細はこちら

 

不動産仲介手数料の速算式
200万円以下 売買金額の5%
200万〜400万円 売買金額の4%+2万円
400万円以上 売買金額の3%+6万円

 

例えば3000万円の不動産売買が成立した場合だと

 

  • 3000万円の3%+6万円=96万円

 

ちなみにこれは税抜価格。実際には税込で103万6800円の手数料を支払う必要があります。こうやって見てみると、3000万円の不動産を売却したいだけなのに仲介手数料に100万円もの金額が必要なことに驚いてしまいます。それだけ大きな売り物、大きな買い物だということです。

 

>>売買価格×3%+6万円(税別)の税金についての詳細はこちら

 

譲渡所得税が発生することもある

不動産を売却し、利益が出たら『譲渡所得税』が発生します。ただしこれは買った時よりも高く売れた場合、つまり売却益が出た場合が当てはまります。またマイホーム売却なら3000万円の特別控除が受けられるので、売却益3000万円以下なら課税対象外に。必ずしも譲渡所得税が発生するわけではありませんが注意しておきましょう。

 

>>譲渡所得税についての詳細はこちら

 

登記費用

住宅ローンを借りていて、売却したい不動産に抵当権が付いている場合は売却に伴う抵当権の抹消が必要になります。この登記に「登録免許税1000円」+「司法書士報酬1万円」が必要に。

 

なお不動産売買で発生する「所有権移転登記」に関する費用は買主が負担するのが慣例。司法書士に20万円ほど支払うのが一般的ですが、売主は負担しなくても大丈夫です。

 

>>登記費用についての詳細はこちら

 

売買契約書に貼る印紙代

不動産売買には「売買契約書」が必要になり、収入印紙を貼らなくてはなりません。この印紙代は売買価格によって異なります。おおまかな印紙代は以下のとおり。

 

100万円以上500万円以下 1000円
500万円以上1000万円以下 5000円
1000万円以上5000万円以下 1万円
5000万円以上1億円以下 3万円

 

このように金額に応じて印紙代が段階的に変動します。例えば売買金額が3000万円なら1万円の印紙代が必要となります。

 

>>印紙代についての詳細はこちら

 

場合によっては必要になるかもしれない費用
ローン繰上げ返済事務手数料

住宅ローンを組んでいる人は必要になる場合があります。本来なら月々のローン支払いで完済を目指すのですが、売却したお金で一気に返済するわけですので形式上は「繰上げ返済」という形に。そこで繰上げ返済事務手数料が発生します。

 

金額は各銀行によって異なりますが、一般的には5000円程度。ただし固定期間型ローンだと3万〜5万円くらいかかることもあります。詳しい金額は銀行に相談して計算してもらいましょう。

 

固定資産税

不動産の所有者は「固定資産税」の納税義務者になります。そのため不動産売却時に売主と買主のどちらが固定資産税を支払うかを決めなくてはなりません。法律では毎年1月1日時点の所有者が納税しなくてはなりませんが、売却タイミングが必ずしも重なるとは限りませんよね。

 

一般的には日割り計算で公平に売主と買主が負担するのが慣例に。ただし法律で精算方法が決められているわけではないので、両者が話し合ってどうするのかを決めることができます。

 

解体費用や測量費用など

「解体費用」や「測量費用」が必要になることもあります。それぞれケースに応じて金額が異なるので、値段は一概には言えません。各業者に見積もりを出してもらいましょう。

 

>>場合によってはかかる費用についての詳細はこちら

結局不動産売却でどれくらいのお金が必要になる?

上記した売却に必要となる諸経費は結局どれくらいの金額になるのでしょうか。例えば3000万円で売却するものとして計算してみます。譲渡所得税の課税対象ではないものとして考えてみましょう。

 

  • 仲介手数料:103万6800円
  • 登記費用:1万円前後
  • 印紙代:1万円

 

大体105万〜106万円前後になる計算になります。また別途引越し費用や家具の新調などの費用も考えると+20万〜30万円は必要に。トータルで考えると最低でも130万円くらいの諸経費を見積もっておく必要があります。

 

売却までの流れは?どのタイミングで費用が発生する?

不動産売却にかかる費用が必要になるタイミングは基本的に売買契約時、引渡し時になります。言い換えれば売買契約までは費用を気にせず進められる、とも。

 

「不動産を売りたい!」と思い立ってから実際に引き渡すまでの大まかな流れ、そしてどのタイミングで費用が発生するのかをチェックしてみましょう。

 

情報収集(売却額の相場、不動産会社)

まずは不動産情報サイトや一括査定サイトを活用して物件がいくらで売れそうなのか情報収集するところからスタート。似たような物件の売却額を見れば大まかな相場が分かりますし、不動産会社のこともある程度分かってきます。

 

>>情報収集についての詳細はこちら

 

複数社に査定の依頼

査定無料で対応している不動産会社がほとんどなので複数の会社に査定を依頼するのがポイント。できるだけ高く見積もったところを選ぶのが基本ですが、営業方法やサービスの内容も吟味しましょう。

 

最初はデータによる簡易査定・机上査定で大まかな査定額を算出、続いて詳細な査定額を出してもらうために訪問査定に移行するのが一般的です。

 

>>査定の依頼についての詳細はこちら

 

不動産会社の決定、媒介契約

査定してもらった不動産会社の中から正式に依頼する会社を決め、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれメリット・デメリットがあるのでよく考えて選びましょう。

 

>>不動産会社を決め、媒介契約を結ぶについての詳細はこちら

 

売却営業活動がスタート

各不動産会社と相談して売却価格の決定。そして売却営業活動がスタートします。例えば広告チラシを刷ってもらったり、検索サイトに掲載してもらったり・といった活動がメインに。また媒介契約によっては定期的な売却状況の報告が受け取れます。

 

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売買契約の締結

無事に買い手が見つかれば、売買契約書を交わします。このときに仲介手数料の半金と印紙代を揃えなくてはなりません。

 

>>売買契約の締結についての詳細はこちら

 

引渡しの準備

もしも必要があればリフォーム、ハウスクリーニングを行います。また引越し準備を始めるのもこの段階。ですのでリフォーム代、ハウスクリーニング代、引越し代を準備しなくてはなりません。

 

>>引き渡し準備についての詳細はこちら

 

残金決済、引渡し

お金の精算、引渡しを行います。固定資産税は買主と話し合って負担割合を決めるのが通例。もしもローンが残っているなら全額返済し、抵当権抹消費用を準備しましょう。また仲介手数料の残金も支払います。もしも一括で支払うならこのタイミング。なので固定資産税、抵当権抹消費用、ローン繰上げ返済手数料、仲介手数料の準備が必要です。

 

>>残金決済、引き渡しについての詳細はこちら

諸経費は不動産が売れてからの支払いでも大丈夫なの?

ここまで不動産を売却するのに必要な諸費用について紹介してきました。しかし問題になるのが諸経費を支払うお金が手元に無い場合。言い換えれば「売却したお金が手に入ってから支払えるのか」ということ。

 

仲介手数料を始めとした諸経費は売買代金から精算されるのが一般的です。つまり売れたときのタイミングで支払えば問題なし!となります。手元にお金がなくても不動産売却ができる仕組みができているのはありがたいですね。

 

住宅ローンが残っている、完済出来ないときは?

ただ売買代金だけでは住宅ローンを完済できないこともあると思います。そうなると貯金や手持ちの資産からローン返済に充てる必要が出てくることに。

 

住宅ローンが残っている=抵当権が残っている・つまり不動産は銀行の担保のままの状態となってしまいます。そうなると買い手は嫌ですよね。当然なかなか買主が見つかりません。

 

こういったケースでは『任意売却』を選ぶことになります。簡単に言えば「住宅ローンの完済は無理だけど、家を売るので抵当権を消して」と銀行にお願いして売却する、という内容。あくまでも一括返済しなくても良いだけで、分割返済が続きますし、信用情報に傷がついてしまうのもデメリット。しかし住宅ローンが残っている状態で不動産売却するためにはこれを選ばなくてはなりません。

 

また住宅ローンの返済が最優先事項となるので、売却代金を仲介手数料などの諸経費に充てられません。全て手持ちの現金から捻出する必要があります。

 

まとめ

不動産売却での諸経費は思いのほか多くかかってきます。特に仲介手数料が大きいのですが、支払うタイミングは売却金が入ったときなので事前に準備しておかなくても大丈夫。この点は安心ポイントと言えるのではないでしょうか。

 

問題になるのは住宅ローンが残っている場合です。金融機関としっかり話し合って、どのように対処するのかを決めましょう。

 

またその他にも引越し代や家具・家電の買い替え、インテリア代などの費用も別途見積もっておく必要があります。不動産売却は事前の念入りな資金計画が欠かせません。

 

いずれにしてもできるだけ高く売却できるに越したことは無いのは間違いありません。そのためにもまずは無料の一括査定を使って「不動産がどれくらいの価格になるのか」「どの会社に仲介してもらえば高く売れそうなのか」を見極めるところから始めてみましょう!

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