一度売買契約が締結されると簡単には解除できない?瑕疵(かし)担保責任など事前に把握しておくべきポイント

無事に買主が見つかり、売主と双方に合意したら売買契約を締結します。しかし一度締結した契約は簡単には解除できないので締結前に十分な内容の把握が必須。ということでここでは売買契約に関する知識と注意点をまとめました。

 

売買契約は原則自由。全て自己責任

売買契約は法に反する、あるいは公序良俗に反していなければ自由に結ぶことができます。言い換えれば全て自己責任で締結するものだということ。

 

例えば買主、あるいは売主が一方的な不利益を被るような契約だったとしても締結できてしまいます。もちろんある程度は法整備されていますが…全てカバーできるわけではなく、あくまでも自分で判断した上で締結させなくてはなりません。

 

不動産会社選びが重要だと言われているのはこの点も大きく関わっているからです。多くの場合は買主・売主は不動産に関する知識を持ち合わせていません。なので仲介役となる不動産会社が適切なバランスを取り、契約後のトラブルが起こらないように配慮してくれます。

 

…が、やはり締結するのは売主本人。今後のトラブルにつながりそうな点、条件がある場合は納得できるまで話し合うようにしたいものです。

 

売主は手付金を受け取る!その意味は?

不動産売買は契約締結時に買主から売主へと手付金が支払われるのが慣例です。手付金には以下の3種類があります。

 

  • 証約手付
  • 解約手付
  • 違約手付

 

不動産売買契約では解約手付として受け取ることに。

 

これが何を意味しているのかというと「いったん締結した契約を後から解除できる手付」ということ。

 

例えば買主が「契約締結したけれどやっぱり買うのをやめた!」という場合は手付金を放棄すれば契約解除となります。これを手付流しといいます。

 

また売主が「やっぱりこの人に売りたくない!」という場合は手付金の2倍の額を返却すれば契約解除となります。これを手付倍返しといいます。

 

ただし手付は履行の着手があると認められなくなるので注意。例えば買主が代金の一部として内金を支払う、売主が登記や引越しの準備を始めるなどなど…。

 

特に問題なくスムーズにことが進めば特に気にしなくても良い手付金ですが、こういった事情から支払われているのだと理解しておきましょう。

 

瑕疵担保(かしたんぽ)責任についてきちんと理解しておく

売買契約で特に注意しておかなくてはならないのが瑕疵担保責任です。買主が知らない不動産の欠陥があったら、それを「隠れた瑕疵」といいます。例えば「雨漏り」「シロアリ被害」などが代表的です。

 

そこで売買契約は売主が瑕疵担保責任を負うのか、どれくらいの期間が対象になるのか、を決定した上で契約締結に踏み切るのが一般的。

 

ちなみに瑕疵担保責任を追求できる期間は法律上では特に決められていません。なので買主が瑕疵を知ってから1年以内が売主が負う瑕疵担保責任期間に定められることがほとんどです。

 

とはいえ法で定められているわけではなく、自分たちで自由に設定できるので「中古住宅だから3ヶ月間」といった具合に条件を付けることもできます。極端に言えば瑕疵担保責任期間がなくても契約締結できます。要するに買主と売主の双方が納得できる期間を話合わなくてはなりません。

 

もしも瑕疵が発覚したときは物件の修補・損害賠償・契約の解除などに対応しなくてはなりません。そうならないためにも、後のトラブルに発展させないためにも売主は自分の知っている欠陥や問題点を洗い出すこと、そしてきちんと伝えることが大事。

 

売買契約の締結時に支払う費用は?

最後にこの段階で売主が支払う費用についてまとめます。

 

仲介手数料の半金

不動産会社に支払う仲介手数料の半金を契約締結時に支払うケースがあります。お金を用意するのが難しいのなら、引渡し時に一括で支払うこともできるので担当者に相談してみましょう。

 

印紙代

契約書に貼付する印紙代が必要になります。

 

100万円以上500万円以下:1000円
500万円以上1000万円以下:5000円
1000万円以上5000万円以下:1万円
5000万円以上1億円以下:3万円

 

当てはまる印紙代を準備しておきましょう。

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