譲渡所得税とは何か?計算方法や特例など徹底解説!

不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税という税金を納付しなくてはなりません。もちろんマイナスだったら課税されることはありません。

 

そこで譲渡所得税の計算方法や税金を安くする方法に興味がある人もいらっしゃるでしょう。そこでここでは譲渡所得税について詳しく紹介していきます。

 

譲渡所得税を計算してみよう!

譲渡所得税の計算方法から見てみましょう。

 

  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

 

課税譲渡所得の計算方法は…

 

  • 課税譲渡所得=売却価格−(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)

 

ただ単純に「売却価格−購入価格」ではなく、購入時・売却時にかかった諸経費も含んで差し引いた金額が『課税譲渡所得』となります。

 

譲渡所得税の税率は所有期間や居住用・非居住用で変わります。以下の表を参考にしてください。

 

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39%(所得税30%、住民税9%) 20%(所得税15%、住民税5%)

@課税譲渡所得6000万円以下の部分14%(所得税10%、住民税4%)
A課税譲渡所得6000万円超の部分20%(所得税15%、住民税5%)

非居住用 39%(所得税30%、住民税9%) 39%(所得税30%、住民税9%)

 

譲渡所得税を安くできる特例を有効活用しよう!

譲渡所得税は条件が合えば安くできる特例が用意されています。具体的には以下の3つの特例があります。

 

  1. 3000万円の特別控除特例
  2. 所有期間10年以上の軽減税率特例
  3. 買換え特例

 

3000万円の特別控除特例

マイホーム売却時に一定の要件を満たしていれば、例え所有期間が短くても長くても最高3000万円の特別控除特例が受けられます。満たさなくてはならない要件は以下。

 

  1. 自分が居住していた不動産
  2. 売主と買主は特別な間柄(夫婦、親子など)ではない
  3. 売却した年から遡って2年間にこの特例、または譲渡損失などの特例を受けていない

 

もしも売却額が3000万円未満なら譲渡所得税が発生しないことになります。3000万円以上なら…

 

  • 譲渡所得税=(課税譲渡所得−3000万円)×譲渡所得税の税率

 

から計算可能です。例えば6年間所有していた不動産の売却額(長期課税譲渡所得)が3500万円だったとします。この場合だと…

 

  • (3500万円−3000万円)×20%=100万円

 

厳密には復興特別所得税などが含まれる場合もありますが、譲渡所得税を大きく軽減させられるチャンスになります。

 

所有期間10年以上の軽減税率特例

不動産の所有期間が10年以上あるなら所有期間10年以上の軽減税率特例を利用できます。なおこの特例は上記した「3000万円の特別控除特例」と併用できます。計算は譲渡所得金額に応じて変化。

 

課税譲渡所得6000万円以下
  • 課税長期譲渡所得金額×10%

 

課税譲渡所得6000万円超
  • (課税長期譲渡所得金額−6000万円)×15%+600万円

 

+600万円は「課税譲渡所得6000万円以下」に該当する調整値になります。

 

例えば10年以上住んでいたマイホームが4000万円で売れたとします。3000万円の特別控除特例、そして所有期間10年以上の軽減税率特例を組み合わせて計算してみると…

 

  • (4000万円−3000万円)×10%=100万円

 

という計算になります。要は長く住んだ家ほど税率が下がる、という特例です。

 

買換えの特例

不動産を売却した代わりに新居を購入すると適応される特例です。名前の通りですね。この特例を受けるためには売却・買換え不動産のそれぞれが以下の条件を満たしていなくてはなりません。

 

売却した不動産
  1. 所有期間10年以上
  2. 居住用不動産としての期間が10年以上
  3. 売却価格が1億円以下
  4. 譲渡相手が配偶者や直系血族などの特別な関係者でないこと

 

買換えた不動産
  1. 床面積50m2以上
  2. 築年数25年以内、または耐震住宅
  3. 土地面積500m2以下
  4. 不動産売却した年の前年〜翌年までの3年間に取得
  5. 居住用であること

 

具体的にどんな特例なのか、というと売却金額から買換え金額を差し引き、差額のみに課税するというもの。

 

例えば2000万円で購入した不動産を3000万円で売却。新居を2500万円で購入した場合だと差額の500万円が課税対象となる、という仕組みです。

 

ただし買換え特例は上記した「3000万円の特別控除特例」「所有期間10年以上の軽減税率特例」と併用できません。そのためほとんどの場合、買換え特例よりも3000万円の特別控除特例のほうがお得になりやすいと言われています。譲渡所得が3000万円以上になるなら買換え特例を検討する、というスタンスで良いと思います。

一括査定ランキング


一括査定ランキングはこちら