再建築不可物件は本当に売るべき?リフォームしたり賃貸に出すことも選択肢にいれてベストな方法を模索してみよう

建て替えたいけれど建て替えてはならない物件…それが『再建築不可物件』です。不動産買取業者は数多く存在しているにも拘わらず、再建築不可物件は取り扱っていないところが多いように感じられます。そのため「再建築不可物件は売ることができない」と思っている人も少なからずいます。

 

結論から言えば、再建築不可能物件だってちゃんと売れます。そこでここでは再建築不可物件について理解を深め、どうすれば少しでも高く売れるのかについて考えるヒントを紹介していきます。

 

再建築不可物件ってどんなもの?まずは物件の特徴を理解する

冒頭で紹介しましたが、再建築不可とは「建て替えをしてはいけない」「建物を新築してはいけない」不動産のことを言います。実際に再建築不可物件が販売されているのですが、例えば都内なら『1000万〜1500万円の一戸建て』などの不動産の大半は再建築不可物件に該当します。

 

「都内なのに1500万円くらいで一軒家が買えるってすごくお得!」となりそうなものですが、再建築不可だから売れにくく、結果的に安くせざるを得ない…というのが実情だったりします。

 

買う側の立場から見てみると…

 

  • 駐車場や庭のスペースが無い
  • 通路が狭い
  • 隣接する家屋との境界が曖昧になりがちでトラブルが起こりやすい
  • 私道が狭く、やはり近隣とトラブルになりやすい
  • 建て替えが許されないので原則古い建物
  • 新築することができないのでリフォームするしかない
  • リフォーム費用が新築以上の費用になってしまうことがある
  • 住宅ローンなど融資が受けられないことがある(都市銀行や信金は不可)
  • 住宅ローンを組めても金利が高いものしか選択肢にない(ノンバンク系のローンなら組めるが金利が高い)

 

といったデメリットが出てくる可能性があります。こうしてみてみると安く売られているのも仕方がないように感じられますよね。

 

再建築不可物件の定義は『建築基準法』による

建築基準法が生まれたのは1950年5月(昭和25年)のこと。敷地や構造、設備、用途に関する基準を制定することを目的とし、都市計画の基本法にもなっています。『接道規定』が定まり、この条件を満たしていなければ再建築不可物件と定義されます。

 

具体的には原則として建て替えが認められません。つまりどれだけボロボロになってしまっても、建物が傾こうが床が腐ろうが解体して新築することが許されていません。

 

ただ解体自体はやってもOK。自治体によっては助成金を出しているところもあります。しかし建物を解体してしまうと土地しか残らなくなり、しかもその土地は資産価値が低いとみなされ、ただの更地になってしまうリスクが高いです。となると、売っても二束三文、そもそも買い手が見つからない、ただ固定資産税だけがかかってくる無駄な土地になりかねません。

 

この建築基準法に関する改正案や特定空き家に対するガイドラインなどは国土交通省のホームページから確認できます。各自治体によって取り扱い・緩和措置が異なるので、必ずお住まいの地域のホームページをチェックしてください。

 

>>再建築不可を決定づけている建築基準法の詳細はこちら

 

建築基準法の接道規定って何?

再建築不可物件の原因となる『接道規定』。これは建築基準法で「道路は幅員4m以上であること」と定められていて「幅員2m以上接していない建築物は建て替えしてはならない」とあります。これは『建築基準法第42条の道路の定義、そして第43条の敷地と道路との関係』に明記されています。

 

要するに…

 

  • 幅員4m以上の道路に面していること
  • 幅員2m以上、建物と道路が面していること

 

この2点をクリアできていない物件が再建築不可物件となってしまいます。

 

そもそもどうして道路の幅員が4m以上、接している面積が2m以上…と決められているのでしょうか。これは消防車や救急車が活動するために設けられた最低限の基準です。なので、私道や道路にしか面していない敷地にある建物は原則建て替え不可、ということになります。

 

>>再建築不可物件たらしめる接道規定・接道義務の詳細はこちら

 

43条但し書きの許可が取れれば特例が認められることもある

建築基準法第43条によると「道路に2m接している必要がある」と書かれています。しかし同時に『但し書き』もあって、内容に即して許可が取れれば特例扱いになることも。つまり建物の建て替えが認められる可能性があります

 

各自治体ごとに43条但し書き許可の要件が異なるので、最寄の役所の建築指導課などに相談してみるのが早いでしょう。自分で判断するのは難しいので、やはり専門家に見てもらうのが一番!審査を受け、問題がなければ特定行政庁の許可が下り、晴れて建て替えが実施できる、という流れです。

 

>>43条但し書きが適用されると再建築不可から外れることもの詳細はこちら

 

建ぺい率・容積率オーバーによる既存不適格になると建て替え不可になることも

建築基準法の『集団規定』が改訂されることで『既存不適格』となってしまうことがあります。建築した当初は問題が無くても、時代の流れ、法律の改訂によって状況が変化するのは決して珍しくはありません。

 

具体的には…

 

  • 接道義務
  • 用途地域
  • 建ぺい率制限
  • 容積率制限
  • 建築物の高さの制限
  • 防火地域制限
  • 建築物の形態
  • 日影制限

 

が集団規定の内容になり、これらに改訂が加わると「今までは大丈夫だったのに…」となりうるわけです。もしも既存不適格となると金融機関の住宅ローンが利用できなくなることも。つまり買い手を大きく限定せざるを得ない状況に。こうなると値段がドンドン安くなってしまいます。

 

しかし再建築不可物件とは異なり、建て替えやリフォームへの制限がかなり緩和されているので検討の余地があります。もちろん建築基準法の範囲内に収まるようにしなくてはなりませんが、リフォーム後に賃貸に出したり、今は自分たちの居住用にして将来売却するなどの選択肢が生まれます。

 

>>建ぺい率・容積率がオーバーしてしまうと既存不適格にされる?の詳細はこちら

ケースバイケースで見る再建築不可物件についての疑問

再建築不可物件に関する疑問はたくさんあります。それだけ認知されていないことであり、大勢が「どうすれば良いのだろう?」と悩んでいます。そこでここでは悩みの内容ごとに、ケースバイケースでどのように対応するべきなのかを紹介していきます。

 

再建築不可物件を相続した場合はどうすれば良い?

「親から不動産を相続したものの、実は再建築不可物件だった…」というケースは非常に多いです。相続時に教えてもらっていれば良いのですが、多くは「いざ売ろう!」というタイミングだったりするので厄介。

 

もちろん再建築不可物件でも売却自体は可能です。また最寄りの区役所の建築指導課に相談すれば、建て替え不可の理由を説明してもらえたり、場合によっては特例が適応されて建て替えの可能性も期待できます。

 

もしも当時の建築確認通知書、建築概要書、物件資料などが残っているなら用意しておきましょう。売却時や査定時に役立ってくれるかもしれません。

 

>>せっかく相続したのに再建築不可物件だったの詳細はこちら

 

賃貸に出すのと売却するのと、どちらがベスト?

これはなかなか難しいテーマだと思います。例えば「売りに出したは良いけれどまったく買い手が見つからないので賃貸にしたい」といった事情があるなら賃貸のほうが良いかもしれません。

 

しかし再建築不可物件は基本的に古く、駐車場や庭のスペースが確保できないことがほとんど。なので家賃を相当下げる必要があります。もちろん入居者向けに多少のリフォームやリノベーションが必要になるでしょうから、その費用を回収できる見込みがあるのか考えなくてはなりません。

 

家賃の設定額は各地域や周辺状況、建物の状況など総合的に判断する必要があり、一概には言えません。なので不動産業者に査定してもらうのが確実だと思います。

 

例えば…リフォーム費用100万円かかったとします。家賃を5万円に設定した場合、リフォーム費用を回収するだけで20か月の歳月が必要です。その他諸経費も含めて考えると、実際に利益が出始めるのは賃貸に出してから2年目以降になりそう…と予想できます。

 

リフォームの内容や規模、費用にもよりますが、下手に空き家にしてしまうくらいなら賃貸管理のほうがメリットが大きいかもしれません。しかし費用が数百万円を超えるようなら売却したほうが結果的にプラスになりやすいと判断されます。

 

このように収益計画も考える必要があるので、できれば再建築不可物件に強く、賃貸仲介の実績がある不動産業者を味方につけたいところです。

 

>>賃貸に出すのと売却するのとではどちらがお得の詳細はこちら

 

リフォームしたら住むことができる?そもそもリフォームしても良いの?

リフォーム自体は問題ありません。ただし『建築確認申請』が必要な内容はNG。具体的には

 

  • 増築
  • 改築
  • 大規模な修繕
  • 大規模な模様替え

 

が挙げられます。

 

次に気になるのが「どの程度のリフォームなら許されるのか」です。手っ取り早く言えば、建物の構造が変わらないレベルならフルリフォームに近い状態までできます。当然リフォームすれば十分生活できる品質が期待できるので、そのまま自身で住んでも良いですし、賃貸管理も選択肢に入ってくるのではないでしょうか。

 

ただどうしても費用が大きくなってしまいがちで、数百万円、規模によっては1000万円以上の予算を見積もる必要が出てくることも。費用に見合うメリットがあると感じるならリフォームを検討しても良いですが、もしもそうでないなら手っ取り早く売却してしまうのも手です。

 

>>リフォームやリノベーションは認められているの詳細はこちら

 

更地にすれば売却できる?建物がなくなるといよいよ価値がなくなる可能性が!

再建築不可物件に古家やボロボロになってしまった建物が残っていると「いっそ解体して更地にしたほうが売れるのでは?」と考えがちです。確かに「土地さえあれば、後は買主が好き勝手やってくれれば良い」と思うのも自然なことのように感じられます。しかし実際には更地にすると売却できないどころか、無償で引き取ってもらうことすら難しいこともあります

 

再建築不可物件は一度解体して更地にすると、新築できない不動産です。つまり土地としての価値が著しく低い。なので買い手は基本いません。たとえ古くても、ボロボロでも建物があるからこそ価値があり、リフォーム・リノベーションで有効活用できると覚えておきましょう。

 

>>再建築不可物件を更地にするとダメな理由の詳細はこちら

 

もしも空き家になってしまったらどんな問題点が出てくる?

再建築不可物件はボロボロに老朽化していることが多いため、空き家になりやすいのも問題です。そして一度空き家になると建物の老朽化が加速してしまいがち。例えば

 

  • 雨漏りに気づかない
  • 床や壁の修繕をしない
  • 通気が悪くなる
  • カビやサビに気づかない

 

といった点が挙げられます。なので空き家になってしまうことが最大の問題点といっても過言ではありません。

 

>>再建築不可物件に限らず空き家の放置はデメリットだらけの詳細はこちら

 

空き家は特定空き家措置法の施行で矯正撤去もありうる

再建築不可物件だけに限らず『空き家』が年々増加していることが問題視されています。そこで2015年に対処するための施行・ガイドラインが制定されました。それが『特定空き家措置法』です。

 

もしも特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例の適用除外になってしまったり(税率が更地と同様になる:高くなってしまう)、ときには強制撤去の命令が下されることもあります。

 

具体的には以下の要件を満たしていると特定空き家に指定される可能性が出てきます。

 

  • そのままだと倒壊など保安上危険だと判断される
  • 放置することで衛生上有害になる恐れがある
  • 景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境保全に不適切な状態

 

空き家のままにしておくとこういったデメリットが発生するリスクが高まります。そうなってしまう前に売却や賃貸を考えなくてはならないでしょう。

 

>>特定空き家措置法はどんな意味を持つの詳細はこちら

 

再建築不可物件の空き家を活用するには?

もしも空き家が古くても、まだまだ十分住める状態ならさっさと売却するか、リフォーム・リノベーションして賃貸に出すか、を選択するのがベターになります。

 

建物の状態がかなり悪いとリフォーム費用が数百万円以上かかってくることも。そうなると賃貸に出しても回収できないかもしれないので売却してしまったほうが良いかもしれません。

 

>>空き家になってしまった再建築不可物件を活用するの詳細はこちら

再建築不可物件の売却を検討するときに考えるべきこと

「再建築不可物件を売りたい!」と思ってすぐに行動に移すことはとても大事です。しかし何も知らないまま、あるいは準備しないまま進めていくと頓挫してしまう可能性大。そうなってしまう前に、売却前にいくつか準備しておきたいことがあります。

 

再建築不可物件の売却相場を知る!

再建築不可物件といえど売主が「この値段で売りたい!」と希望すれば仲介不動産会社はそれを最優先にしてくれます。しかし絶対に買い手が現れないような値段だったり、逆に本来ならもっと高くしても十分売却できる…といったケースも想定されます。

 

なので不動産業者と相談しながら価格を決めていくのが望ましいのですが、そのためにも自分自身がある程度相場を知っておく必要があるでしょう。

 

しかし不動産は状態によって価格が大きく前後するもの。再建築不可物件だとなおさらです。だからこそ、一括査定サイトなど複数の不動産業者から査定が受けられるサービスを活用するべきだと思います。

 

これなら少ない手間でたくさんの査定結果が手に入りますし、より高く売ってくれる不動産業者を簡単に選べます。相場を知りつつ、ベストな業者が探せる。絶対に活用したいものです。

 

>>再建築不可物件の売却相場の詳細はこちら

 

再建築不可物件は早め早めに売却したほうが良い!

再建築不可物件をリフォームして住むつもりがないならさっさと売ってしまったほうがメリットが大きいです。

 

例えば…

 

  • 固定資産税の支払いがなくなる
  • 火災や倒壊などのリスクから解放される
  • 価値が下がる前に売れる

 

といった点が挙げられます。時間が経てば経つほど金銭的な負担が大きくなりますし、何よりただでさえ低い資産価値が下がりきってしまう前に売却できるのは大きなメリットだと言えるでしょう。

 

>>再建築不可物件を早めに売却することで生まれるメリットの詳細はこちら

 

再建築不可物件が売れにくいのは融資してもらえないから?

「再建築不可物件を売ろう!」と動き始めてもなかなか買い手が見つからないことがあります。もちろん土地自体が使いにくい、あるいはわざわざ再建築不可物件を選ばなくても他に安く購入できる不動産がある…といった理由も挙げられます。

 

しかし重要なポイントになるのが「再建築不可物件は融資の対象外になっていることがほとんど」という点です。つまり買主が欲しいと思っても、住宅ローンを組むことができないため、気になっていても購入できない、という事情があるかもしれません。

 

>>再建築不可物件は融資をしてもらいえない!?の詳細はこちら

 

再建築不可物件の取扱業者はかなり少ない?

さらに問題があって、再建築不可物件を取り扱う業者が少ない点も考慮しなくてはなりません。特に東京23区以外の地域になってくると取扱業者が激減します。とはいえ全くないわけではありませんので、一括査定サイトを活用して信頼できる業者を探してみましょう。

 

>>再建築不可物件の取扱業者は少ない?の詳細はこちら

 

近隣とのトラブル、もめごとは事前に解決しておくようにしたい

再建築不可物件は隣家との距離がとても近いケースが多々あります。これが原因で近隣とのトラブルが発生していることも。

 

例えば土地の境界がハッキリしていなかったり、私道が曖昧だったり…ひどいケースだと植木鉢やコンクリートブロックで妨害行為に発展していることも実際に報告例に挙がっています。

 

トラブルがあれば購入を控えられる可能性が高まりますし、もし購入してから買主が新たなトラブルに巻き込まれるのは申し訳ないですよね。

 

>>売却前に近隣トラブルやもめごとは解決しておきたいの詳細はこちら

 

リフォーム歴・修繕歴はきちんと保管しておくこと!

これは再建築不可物件を売却する上で必ず実践したいところ。例えば…

 

  • 屋根や外壁、内装のリフォームの明細
  • シロアリ駆除の明細
  • 設備交換したメーカーの取扱説明書

 

といったものが挙げられます。これらの書類があれば買主側は建物の状態を把握しやすく、より購入に積極的になれるものです。

 

>>リフォーム歴や修繕歴は保管しておくの詳細はこちら

建て替えできる可能性を作る3つの方法

原則建て替え不可な再建築不可物件。しかし条件を満たせば建て替えできる可能性が残されています。もしも建て替えできる状態になれば、資産価値が一気に高まり、場合によっては周辺相場と近い状態になるかもしれません。

 

具体的な方法として以下の3つが考えられます。

 

隣地から土地を借りるか買うことで建て替え可能にする

再建築不可物件になってしまっている大きな理由のひとつが『接道義務』をクリアできていないため。具体的には道路に2m以上接していなくてはなりません。

 

もしも隣地から土地を借りる、あるいは購入することで接する面積を2m以上にできるなら建て替え可能な不動産になります。

 

>>隣地から土地を借りる、買い取ることで建て替えが認められるの詳細はこちら

 

建築基準法第43条の但し書きを申請してみる

第43条但し書きは道路に2m以上接していなくても例外的に建て替えが認められる、というものです。交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められれば許可が下り、晴れて建て替え可能となります。最寄りの役所の建築指導課に足を運んで現地調査・確認をお願いしてみましょう。

 

>>43条但し書きの申請が認められれば再建築可能になることもの詳細はこちら

 

道路位置指定の申請で建て替えが認められる可能性が

建築基準法では「道路に接している必要がある」と定められています。つまり、道路と認められた道と接していなければ再建築不可物件として扱われることに。

 

基準を満たす道路になる計画敷地を立てられれば、道路位置指定の申請で建て替えが認められるかもしれません。その際には私道共有者、角地所有者との協議・承諾が必要となります。

 

>>位置指定道路の申請が認められれば再建築できる可能性もの詳細はこちら

 

実際に再建築不可物件を売却するときの方法やポイント

それでは次は「再建築不可物件を売却するぞ!」となったときの方法やポイントについて紹介していきます。基本は不動産業者に仲介してもらって売却することになると思います。その際に知っておきたいポイントがいくつかあるのでチェックしていきましょう。

 

専任媒介契約、一般媒介契約のどちらを選ぶ?

不動産業者に売却依頼をする場合『媒介契約』を結びます。

 

具体的には

 

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

 

の3種類から選べます。

 

それぞれにメリット・デメリットがありますが、専任媒介契約または専任専属媒介契約のいずれかを選ぶのが無難です。

 

>>売却は媒介契約の種類を選ぶ必要あり!の詳細はこちら

 

現地調査・役所調査で建物のことを詳しく知る

どうして再建築不可物件なのか…など売買時に買主に対して必ず不動産情報を詳細に伝えなくてはなりません。しかし仲介をお願いする不動産業者がすべてを把握しているわけではなく、説明義務を果たせないことに。

 

そうならないためにも、現地調査と役所調査を行って説明義務を果たせるようにしなくてはなりません。加えてライフラインの調査も。これらの調査は基本的に私たちが何かをしなくてはならないわけではありません。ほぼ不動産業者が終わらせてくれます。

 

>>現地調査や役所調査についての詳細はこちら

 

販売価格を設定するには?

不動産を売却するには当然価格を決めなくてはなりません。しかし再建築不可物件の販売価格の設定は難しい部分があります。

 

まず土地が安いエリアだと売却することすら難しいこともあります。都市部…特に東京23区なら比較的値段がつきやすいのですが。

 

時にはリフォームをする必要もあり、どのような対策を取りながら販売価格をつけるのかを検討していく必要があります。仲介する不動産業者としっかり打ち合わせましょう。

 

>>再建築不可物件の販売価格を決めるには?の詳細はこちら

 

販売期間中の売主努力も忘れずに!

基本的には不動産会社に任せっきりで良いのですが、売主側も努力しなくてはならないことがいくつかあります。例えば不動産の管理。特に春から夏にかけては草木が生い茂りやすいのできちんとお手入れしなくてはなりません。また売り出す前にクリーニング業者を使わないなら自分たちで清掃する必要があります。

 

また見落としがちなのが、近隣の方々が欲しがるケースです。挨拶すると買取してくれるケースは案外多くありません。また私道を共有している場合は通行掘削などの同意書が必要になるケースもあるので、やはり近隣住民への挨拶は必須になります。

 

>>より高く売却するには売主の努力も必要の詳細はこちら

不動産会社が直接買取するケースも!再建築不可物件専門業者もある

再建築不可物件はなかなか買い手が見つからないことが多いです。そのため仲介会社を利用しても思うように成果が上がらないことも。そんなときは不動産買取業者を利用することも視野にいれなくてはなりません。

 

例えば次のような物件は売却するよりも買取してもらったほうが話が早いです。

 

  • 住宅ローンを組めない不動産
  • 心理的瑕疵がある
  • リフォームが必要なほど建物が傷んでいる

 

買取業者を利用するときは必ず複数社に見積もりを出してもらって、条件の良いところを選ぶようにしましょう。

 

再建築不可物件を取り扱っている買取業者を探すには

不動産買取業者はたくさんありますが、再建築不可物件に対応している会社はあまり多くはありません。まずは再建築不可物件にも買取対応している業者、あるいは専門としている業者を探すところからスタートする必要があります。不動産一括査定サイトなど少ない手間で多くの見積もり査定が受けられるサービスをうまく活用しましょう

 

>>再建築不可物件に対応している業者は少ない?の詳細はこちら

 

査定してもらうときに実践したいポイント

再建築不可物件だけに限りませんが「売りたい、買い取ってほしい」と希望する人の足元を見て価格を提示してくることは珍しくありません。ただでさえ需要が少ないので、なかなか難しい部分ではあります。

 

しかし「○○社からは○○万円の査定がでました」「他の買取業者にも見積もりしてもらっています」と一言断っておけば「よそに取られたくない」と頑張って査定額を挙げてくれることも多いです。

 

契約条件をハッキリ、明確にしておくことで査定額も明瞭になりますし、1社だけでなく複数社に査定してもらうことも大事だと気付かされると思います。

 

>>再建築不可物件を査定してもらうときに注意したいポイントの詳細はこちら

 

契約条件は明確に!買主が有利になる売買契約にならないよう注意を

買取会社側はもちろん自社に利益をもたらすために活動しているわけで、こちらが不動産に詳しくないことを理由に、買主側が有利となる条件で売買契約を結ぼうとしてくることも少なくありません

 

  • 境界確定や測量の有無
  • 瑕疵担保免責
  • 決済期間

 

少なくともこれらの契約条件をハッキリと決めておく必要があります。無駄に決済期間が長かったり、瑕疵担保免責でなかったり、白紙解約特約をつけてきたり…と買主が有利な契約内容ならすぐに断ることも視野に入れましょう。

 

契約書など重要な書類はメールやファックスなどで送ってもらって、内容を十分吟味してから返答するべきです。

 

>>再建築不可物件の不動産売買契約はきちんと確認しての詳細はこちら

 

業者を選ぶときは最終的に受け取れる金額を最重要視して!

ついつい陥りがちなのが「いざ売ってみたら思ったより手元にお金が残らなかった」というケース。例えば査定額が他よりも圧倒的に高かったとしても、確定測量費用や印紙代、撤去代、固定資産税、仲介手数料など様々な費用が差し引かれてしまうことがあります。

 

そうならないためにも、ただ査定結果だけで業者を選ぶのではなく、最終的に手元にどれくらいのお金が入ってくるのかをよく確認して選ぶようにしましょう

 

>>最終的に受け取れる金額を最重要視するべきの詳細はこちら

 

査定額をあと100万円高くするためにできること!

再建築不可物件は値段が安くなってしまいがち。といっても努力次第でより高値を目指せるのもまた事実です。

 

では査定額を伸ばすためにはどんなことを意識すれば良いでしょうか。

 

建物の維持修繕はしっかり!印象の良い環境を目指して

家を見たとき、ボロボロだったり、散らかっていたり、汚れが目立ったり…ということはよくあります。「古い建物だから」と言いたくもなるかもしれませんが、きちんと手が行き届いているなら古くても清潔な印象を受けるものです。

 

少なくとも換気・掃除は定期的に行い、雨漏りやシロアリなどの問題があれば維持修繕を行いましょう。予算に余裕があればクリーニング業者を利用するのも手です。

 

>>建物の維持修繕はとても大事の詳細はこちら

 

かならず複数社に査定依頼を出すようにする

不動産買取業者、不動産仲介会社に査定を依頼するときは1社だけでなく2社、3社と複数社に依頼しましょう。再建築不可物件だから、と断れれる可能性もありますし、在庫が余っている業者だと二束三文で買い取られるケースも予想されます。

 

複数社から査定を受けて、その中でできるだけ高値で売れるところを選ぶ。とても重要なポイントですので必ず実践したいものです。

 

>>再建築不可物件の見積もりは複数社に依頼しようの詳細はこちら

 

不動産会社と交渉することも忘れずに

不動産会社から「○○万円で売りましょう!」「○○万円で買い取りさせてもらいます」と言われれば「そうですか。お願いします」となりがち。ですが、彼らも利益を得るためにやっているわけで「安く買って高く売りたい」と思うのは当然のこと。

 

再建築不可物件は査定額が出るだけでもラッキー!と思う売主もいるでしょうが、これは足元を見られるだけなのでやめておきましょう。

 

例えば「他社の査定額は○○万円だったんですが」など競合がいることをにおわせるようにする。あるいは「○○万円以下になるなら売るのをやめます」と伝えておくだけでも随分と違うものです。

 

>>不動産買取業者との交渉の仕方の詳細はこちら

 

まとめ

再建築不可物件は確かに厄介なものです。再建築が認められないがために、いかに古い建物だろうが解体できず、基本的にはリフォームでのみ再生可能。なかなか買い手が見つからないため売るのもちょっと大変です。

 

しかし全く買い手が見つからないわけではありませんし、都市部になれば買取業者や投資家がこぞって手に入れようとしているのも事実。まずは複数の不動産会社に査定をしてもらうこと。そして中でも高く売れるところを選ぶこと。これを意識して売却活動を進めていくことをオススメします。

 

不動産一括査定サイトなどの無料で使える便利サービスもたくさんあります。ぜひ活用して後悔の無い売却を目指していきましょう。

一括査定ランキング

一括査定ランキングはこちら

再建築不可物件を定義しているのは『建築基準法』です。建築基準法自体は昭和25年5月24日に作られ、今なお改正などが繰り返されている法律になります。建築基準法が生まれた理由は日本国民の生命や健康、財産保護の最低基準を守るためで、基準法に沿った住宅作りを義務付けることで全国民が安心して生活できる環境を作りたい、と考えます。例えば「4m以上の幅員がなければ道路として認めない」とされていますが、例えば火災...

住宅はもちろん、不動産、ひいては街を築き上げるために道路はとても大事なものです。そのため建築基準法でも道路の規定を明確にしています。中でも敷地の接道規定・接道義務は再建築不可物件と密接に関係しています。今回は接道義務についてみてみましょう。建築物敷地の接道義務を満たしていないと再建築不可物件になる建築基準法第43条1項によると「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定...

建築物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。これは建築基準法第43条1項で明確に定義されています(接道義務)。もしもこの基準を満たしていなければ、残念ながら『再建築不可物件』とみなされ、建て替えが認められません。不動産としての価値は大きく損なわれることになってしまいます。しかし接道義務を満たしていないからと一律に、無条件に建築物を否定するわけではありません。一定の救済措置として『第43条...

『既存不適格物件』は建築当時は法令に適していたけれど、時代の移り変わりとともに法令が改正され、適合しなくなってしまった物件のことを言います。例えば…建ぺい率オーバー容積率オーバー高さ制限防火地域指定耐震基準日影規制などが挙げられます。具体的なケースとしては…法令で改正された結果、建物の高さがそれを超えてしまった防火地域指定ができ、防火構造になっていなかったため既存不適格になった日陰規制が設けられ、...

両親から不動産を相続すると普通は嬉しいものです。自分たちで住んでも良いですし、売ったり賃貸に出すこともできます。しかし相続したのに実は「再建築不可物件だった」ということも。再建築不可物件は名前の通り、建て替えが認められない不動産のこと。つまり今ある建物を取り壊すと、その土地には2度と建物を建てることができません。なので相場よりずっと安い値段でしか売れなかったり、そもそも買い手が見つからないことがネ...

再建築不可物件は原則建て替えが認められません。また不動産価値が相場よりも低いのがネック。手っ取り早く売ってしまうのが簡単なように感じられますが、再建築不可物件は住宅ローンが組めないことが多く、買い手側は基本的に一括支払いとなります。となるとなかなか売れないことも考えられます。それならリフォームするなりして建物の状態を良くし、賃貸に出して不動産収益を得るのもひとつの手になってきます。もちろんケースバ...

再建築不可物件のすべてが必ずしもダメで危険な建物とは限りません。例えば京都の古い街並みを散策すると、古き良き、後世に残すべきものとたくさん出会えます。いわゆる古民家だったり、古商店だったり。しかしこれらは再建築不可物件に該当することもしばしば。こういった歴史や愛着など様々な理由からできるだけ残しておく、住み続けるべきだという考えも当然あります。そこで考えられるのが『リフォームやリノベーション』です...

再建築不可物件はなかなか買い手が見つからないこともあります。そのため「いっそ更地にすれば売れるかも?」と考えるのも仕方がありません。しかし一度更地にしてしまうと、二度と家を建てることができなくなります。もしも建物が残っていれば、どれだけ古くても『リフォーム再生』という手段をとれますが、これを自ら断ってしまうことに。つまり更地にすること=不利な状況を作り出してしまうこと、と捉えて良いでしょう。固定資...

『空き家問題』は現代日本の大きなテーマのひとつ。空き家率の推移は年々上昇しつづけていて、平成25年にはついに13.5%と過去最高を更新しました。つまり7〜8軒に1軒は空き家の状況です。野村総合研究所の調査によると、このまま空き家問題が解決されなければ、2033年には空き家率30.2%…つまり3軒に1軒は空き家になってしまうことに。全体の空き家の中でも再建築不可物件の割合は相当多いと予想されます。今...

2015年5月よりスタートした『特定空き家措置法』。深刻な社会問題として取り上げられ続けている空き家問題を解決するために打ち立てられた政策ですが、それほど緊急性の高い問題とも受け取れます。再建築不可物件は空き家になりやすいため、まったく無関係とはいえない部分もあるこの法律。今回は特定空き家措置法についてできるだけわかりやすく解説していきます。特定空き家措置法を施行する目的は?ニュースなどでも取り上...

再建築不可物件はただでさえ不動産としての価値が低く評価されがちです。なので銀行や信用金庫は担保価値がないとみなして住宅ローンを組んでくれません。つまり購入したくても住宅ローンが組めないので買い手がなかなか見つからないことも。そのため売却が進まなかったり、リフォームしようにも費用を捻出できなかったり…で結局空き家のまま放置してしまっている方が多いのも事実です。確かに地方だと再建築不可物件の空き家はあ...

不動産の売却相場は一言では決められないものです。それが再建築不可物件ともなるとなおさら難しくなります。そもそも相場は似たような条件の不動産がどれくらいで売れたか、の積み重ねから算出されるもの。「これくらいの値段なら買う人も出てくるかもしれない」が基準なので大変曖昧です。そして再建築不可物件はそもそも取り扱っている不動産業者自体が少ない傾向にあります。都市部…特に東京23区ほどの都市部でなければ買い...

再建築不可物件だけに限った話ではありませんが、自分たちが住み続けるわけではないのなら不動産はできるだけ早めに売却したほうがメリットが大きいと言われています。とはいえなかなか重い腰が上がらないもの。そこで今回は再建築不可物件の売却になかなか踏み切れない人のために「なぜ早く売ったほうがメリットが大きいのか」について紹介していきます。再建築不可物件を早く売ることで生まれるメリット固定資産税を支払わなくて...

再建築不可物件はなかなか買い手が見つからない上に、かなり安くしないと売却まで至らないことがほとんどです。どうしてそうなってしまうのか…と言えば理由のひとつに「融資の対象になりにくい」という点が挙げられます。つまり住宅ローンが組めないわけです。住宅ローンが組めなければ買い手は基本的に一括現金払いか、再建築不可物件でも組める高い金利の住宅ローンを選ばざるを得ず、はっきり言えばあまり「欲しい!」と思える...

不動産を売却しようと思ったら不動産業者を利用することになります。自分で買主を探すことができるなら不要ですが、多くの方は頼ることになるでしょう。しかしここで問題があります。再建築不可物件を取り扱っている業者が少ないことです。特に東京23区以外の地域になると数が極端に減ってしまいます。どうして取扱業者が少ないのか?それはシンプルに「あまり盛んに取引されていないから」です。再建築不可物件は名前の通り、今...

再建築不可物件は建築基準法の接道義務をクリアしていないことが多いです。要は2m以上道路に接していないのですが、言い換えれば周辺に隣家が密集していて、道路の奪い合いのような形になっているケースが多いわけです。また再建築不可物件自体が周辺に家屋が多すぎることが多い。イコール、近隣トラブルが起こりやすい環境にあると考えられます。実際に再建築不可物件の購入希望者は必ず「近隣トラブルやもめごとが起こっていな...

再建築不可物件だけに限らないのですが『住まいの記録』は売却時にとても大事になってくるものです。具体的には過去の修繕記録やリフォーム記録、シロアリ駆除歴などを証明できる書類のことを言います。中古物件を購入する側の立場で見ればわかると思うのですが、過去にどんな風に家をいじっているのか…気になりますよね。そんなときに『住まいのカルテ』もセットで提供されればどうでしょうか。より健やかに、そして次回のリフォ...

再建築不可物件のほとんどは『接道義務』を満たしていないことが原因になっています。これは「道路に2m以上接していること」という条件。言い換えれば「道路に2m以上接していれば再建築不可物件ではなくなる」とも。つまり解体して新築できるようになります。ケースバイケースで状況は異なると思いますが、もしも隣地を買い取ることができれば…あるいは解体・新築する間だけでも借りられれば…この条件をクリアできるかもしれ...

建築物は『道路』に2m以上接していなくてはなりません。これが建築基準法第43条にある『接道義務』で、満たしていないなら再建築不可物件として扱われます。再建築不可物件は今ある建物を1度解体すると、2度と建物を建ててはならない、というもの。もし老朽化していたとしても、リフォームする以外に再生方法が残されていないことになります。しかし「接道義務を果たしていないから絶対にダメ!」と杓子定規に、一律に否定さ...

建築物は建築基準法で定められた道路に接していなくてはなりません。再建築不可物件はこの道路に接していないことが原因になっているケースが多いのですが、申請することで解消される場合もあります。そこで再建築不可物件が面している道を「道路」とするための方法のひとつに『道路位置指定』があり、役所に申請することができます。ただし位置指定を申請するためには私道共有者や角地所有者との協議・承諾が必要になることも。位...

再建築不可物件を売却するとき、多くの方は不動産会社に売却依頼を出します。自分たちでは買主を探せない場合は不動産会社に仲介役をやってもらい、売買成立を目指す、というわけです。このとき不動産会社と『媒介契約』を結ぶことになるのですが、3種類ある媒介契約の中からどれを選ぶかによってメリット・デメリットが生まれます。そこでここでは媒介契約について解説していきます。3つの媒介契約のそれぞれの特徴媒介契約には...

再建築不可物件に限らず、不動産の売買をするときは買主に『重要事項説明』を行う必要があります。これは仲介役である不動産会社の担当者が行うのですが、私たち売主側も協力しなくてはなりません。というのが、不動産会社が不動産の細かい情報を把握しているわけではないため、いざ売買するときに不備がないように事前に、現地調査や役所調査を行う必要があります。ここでは具体的にどんな調査をするのか、に焦点を当てて紹介して...

再建築不可物件だろうが、そうでなかろうが売却価格は売主の希望を第一に決定されます。しかしただでさえ売れにくい再建築不可物件。適切な価格を見極めないとなかなか売れない…しかし安くしすぎると利益がでない…というジレンマに陥ってしまいがちです。そこで今回は再建築不可物件の売却価格の設定について考えてみたいと思います。まずは相場を考えてみる再建築不可物件の売却相場はどれくらいなのか。価格設定する上で参考に...

再建築不可物件を売却するときはほとんどを不動産業者に任せっきりにして大丈夫です。しかし、早期売却や高く売却するためには売主自身の努力も必要になってきます。重要になるのは購入者が「欲しい!」と思える情報を提供できるかです。いざ住んでみて「やっぱり違った」となるのは絶対に避けたいと考えるのは当然です。少しでも不満に思う点や分からない点があると購入を見送られてしまうかもしれません。そこでここでは売主が心...

再建築不可物件の売買はあまり盛んには行われていません。そのため専門にしている業者は東京23区以外にはほぼないのが現状です。しかし全くないわけではありません。そこでここでは再建築不可物件を取り扱う業者の探し方を紹介していきます。一番手っ取り早いのは一括査定サイトを活用すること!結論から言えば、一括査定サイトを活用するのが最も手早く業者を探す方法だと思います。数ある不動産業者に1社ずつ「再建築不可物件...

不動産を売却するときは必ず査定した上で売却額を決めるわけですが、ただ提示された査定額にOKを出してはいけません。特に再建築不可物件は需要が低いので、仲介会社も買取会社も査定額が低い傾向にあります。そこでここでは査定してもらうときに覚えておきたいポイントを紹介していきます。絶対条件は複数社に査定してもらうことこれは間違いなく実践してほしいポイントになります。普通に考えれば「どこの業者に査定してもらっ...

再建築不可物件を仲介してもらうにしても、買い取りしてもらうにしても契約書を作成せねばなりません。しかし条件をきちんと確認しておかないと、一度締結した契約書は解除が非常に困難。そうなってしまう前に、契約書に記載された条件はしっかりと確認しておきましょう。今回は売買契約書で重要となる確認事項についてまとめました。契約書でチェックしたい条件まずは以下の3点をハッキリとさせるべきです。希望条件で作成されて...

当たり前のことですが、再建築不可物件を売却する上で大事なことは「最終的にどれくらいのお金が入ってくるのか。残るのか」です。そこで不動産一括査定サイトなどを活用して複数社から査定を受け、より高く売れるところを探し…となります。しかしただ単純に査定額が高ければ、見積もりが高ければ良いのか、と言えばそうではありません。条件次第ではほとんどお金が残らない、あるいは出費のほうが大きくなることだって十分あり得...

「どうせ売ってしまうんだから」と維持修繕管理を怠っているととんでもなく値段が下がってしまうことがあります。例えば…残置物がある外壁も屋根もボロボロ汚いカビ臭いシロアリが湧いているなどなど。いずれも家屋の老朽化を加速してしまう原因になりますし、いざリフォームするときに必要以上に費用が発生してしまうリスクもあります。売る側としては「知ったことか」といったところかもしれませんが、買う側になれば「リフォー...

再建築不可物件を売却する前に査定を受けるのは当たり前。いくらで売れるのかは誰だって気になりますし、あまりにも安いならリフォームして自分が住んだり、賃貸に出したり…といった選択肢も生まれます。また1社だけで済ませず、複数社に査定してもらうメリットも大きいです。不動産会社を決めるため、そして相場を把握する意味を込めて大事なプロセスになります。一括査定が早くて便利!ぜひ活用したいこれまでは複数社に査定し...

再建築不可物件に対応している不動産買取業者は決して多くはありませんがちゃんとあります。もちろん相手は事業利益を考慮した上で査定額を出し、買取額を決めているわけで「できるだけ安く買い取りたい!」と考えるのは当たり前。再建築不可物件を売る側の立場としては「買取してもらえるだけありがたい」と考える気持ちも良く分かるのですが、こういった態度・姿勢は足元を見られる原因になりかねません。再建築不可物件でも資産...