既存不適格物件もちゃんと売れる!増築やリフォーム制限を緩和する規定も

『既存不適格物件』は建築当時は法令に適していたけれど、時代の移り変わりとともに法令が改正され、適合しなくなってしまった物件のことを言います。

 

例えば…

 

  • 建ぺい率オーバー
  • 容積率オーバー
  • 高さ制限
  • 防火地域指定
  • 耐震基準
  • 日影規制

 

などが挙げられます。具体的なケースとしては…

 

  • 法令で改正された結果、建物の高さがそれを超えてしまった
  • 防火地域指定ができ、防火構造になっていなかったため既存不適格になった
  • 日陰規制が設けられ、超えてしまったため既存不適格になった
  • 耐震基準法が改正され、旧耐震基準の建物だったので既存不適格になった

 

など。

 

建ぺい率・容積率とは?

高さ制限や防火指定地域、耐震基準、日影規制はすぐにイメージできると思います。ですが『建ぺい率』や『容積率』はあまりピンとこないかもしれません。

 

実はこれらは既存不適格物件でも問題になりやすく、取り扱いが難しいとされています。

 

  • 建ぺい率:敷地面積に対する建築面積の割合
  • 容積率:敷地面積に対する延床面積の割合

 

要するに、敷地に対して建物が大きすぎたり、延べ床面積が大きすぎると既存不適格物件とみなされるわけです。特に接道義務を満たしていない『再建築不可物件』や『建ぺい率10〜20%オーバーの物件』は住宅ローンを組むのが難しく、購入希望者がなかなか見つからないケースも珍しくありません。

 

既存不適格物件はリフォームして活用できる!

既存不適格物件は2004年の法改正、そして2009年の増築基準緩和によってリフォームがしやすくなりました。自分自身で住むのはもちろんですが、将来的に賃貸に出したり、売却することも視野に入れてのリフォームは悪くない選択肢だと思います。

 

特にリフォームしたい箇所は…

 

  • 耐震補強
  • 構造上主要となる箇所の補強
  • 床下メンテナンス
  • 屋根の点検や補修
  • 外壁塗装
  • 外壁サイディング
  • 給排水管、配管の工事や交換

 

できるだけ建物を傷めず、長く住み続けるならシロアリ駆除も検討してみましょう。古い建物ほどシロアリ被害に悩まされがちです。

 

もちろん建て替えも選択肢のひとつに

例えば木造2階建て、30坪ほどの家を解体するには100万〜200万円くらいの費用が目安、建て替え中の転居費用が100万円くらいだとすると、トータルで200万〜400万円くらいは見積もりたいところです。これに加えて同規模の建物を新築すると2000万円…トータルで2500万円くらいの費用が必要な計算になります。

 

同条件のフルリフォームなら1000万円ほどかければ新築とほぼ同様クラスに仕上げられるのですが、あまりにも古かったり、老朽化が進行していると建て替えたほうが安く済むこともあります。リフォームするべきか、建て替えるべきかを慎重に比較・検討しなくてはなりません。

 

終わりに

既存不適格物件は特に東京都23区に多いとされます。それだけに需要も案外多く、売却自体は割と盛んだったりします。もちろん他の都道府県でも需要はあるでしょうから、もしも売却を考えるなら信頼できる不動産業者に出会うことを最優先したいものです。

 

ひとつの不動産業者に決めてしまうのではなく、無料一括査定サイトなど複数の査定が受けられるサービスを上手に活用して、より高く売れるよう工夫してみましょう。

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