買主は物件購入時に重要事項説明を必ず求める!これに答えるための現地調査や役所調査が必須

再建築不可物件に限らず、不動産の売買をするときは買主に『重要事項説明』を行う必要があります。これは仲介役である不動産会社の担当者が行うのですが、私たち売主側も協力しなくてはなりません。

 

というのが、不動産会社が不動産の細かい情報を把握しているわけではないため、いざ売買するときに不備がないように事前に、現地調査や役所調査を行う必要があります。ここでは具体的にどんな調査をするのか、に焦点を当てて紹介していきます。

 

物件調査は現地・役所の両方で確認する

売りたい不動産の情報を調べることを『物件調査』といいます。

 

この物件調査は

 

  • 現地調査
  • 役所調査

 

の2つから成り立っています。またこれに加えて『ライフライン調査』も実施されます。

 

原則、これらの調査は契約する不動産業者側が行ってくれるのですが、時には自身も拘わらないといけない部分も出てくる可能性があります。

 

現地調査

名前の通り、現場に出向いて調査します。建物の配置や境界、道路、近隣状況などを確認します。記録に残っている情報とは異なるケースもあるため、必ず現地調査を行わなくてはなりません。

 

道路調査

建築基準法では『道路』が非常に重要な意味を持ちます。舗装されているか、高低差や傾斜はどの程度か…そして最重要視されるのが『幅員(道路の幅)』です。

 

再建築不可物件の場合、接している道路の幅員が4m未満だったり、接している面積が2m未満だったり…といわゆる『接道義務』を満たしていないケースが多いです。このあたりの事実関係をハッキリとさせなくてはなりません。

 

公図と現状との整合性

土地は明確に区画されていて、公図に記録されます。しかし実際にはズレが生じていることも。例えば本来なら所有者の土地なのに、隣家の土地として使われている部分がある…といったケースがあります。こうなると売買した後に様々なトラブルを引き起こす原因となりかねません。

 

境界の確認

境界を示す『境界標』は金属鋲やプレートが埋め込まれていたり、ペンキで書かれていたり…と様々な形状になっています。基本的に不動産売買は境界が確定していないと不可能と定められているため、必ず現地にて調査します。

 

建物の状況

特に古い建物だと浄化槽や井戸、屋根、外壁、内壁、床、設備の動作など実に様々な点を調査する必要があります。同時に騒音問題、臭いの問題、事故や災害の有無なども調査します。

 

役所調査

役所調査は市町村役所や他の役所から調査を受ける形になります。

 

道路調査

現地調査と同様に、役所調査でも道路は極めて重要なポイントに。

 

都市計画法・建築基準法に関する調査

用途区域や建ぺい率、容積率、防火規制などなど都市計画法や建築基準法に即した調査も行います。再建築不可物件の場合、これらを満たしていないケースも

 

その他の法令に関する調査

上記した調査以外にも、景観法、農地法、森林法などなど各自治体の条例や法令に基づいた調査も実施されます。

 

ライフライン調査で生活できる不動産かを判断

ライフラインは電気、飲用水、ガス、下水施設のことで、これらもやはり重要事項説明義務の対象になっています。もしもライフライン整備が不十分だった場合、いつごろ整備されるのか、誰が費用を負担するのかを決めなくてはなりません。

 

飲用水

水道局で配管図面を閲覧し詳細を調べます。きちんと敷地内に配管が引き込まれているかを確認する必要があります。もしも配管がなければ負担金が発生することもあります。

 

電気

現地調査でブレーカーをもとに調査します。また電柱の位置、電線の引き込み状況も。場合によって電柱の移設や電線の設置が必要になることもあり、電力会社に相談しなくてはならないこともあります。

 

ガス

都市ガスなのか、プロパンガスなのか、など。ただガスボンベがあるからといって、都市ガスが通っていないとは限らないのでやはり調査が必要になります。

 

下水施設

下水道局にて確認します。下水管がどう接続されているのか、公設管か私設菅か…など調べます。

 

終わりに

今回紹介した調査ですが、私たち自身が行うものではないのでそこまで気にしていなくても大丈夫です。疑問に思う点があれば不動産業者に遠慮なく、納得できるまで詳しく尋ねてみましょう。

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