再建築不可物件の救済措置として第43条但し書きがある!適用についての概略

建築物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。これは建築基準法第43条1項で明確に定義されています(接道義務)。もしもこの基準を満たしていなければ、残念ながら『再建築不可物件』とみなされ、建て替えが認められません。不動産としての価値は大きく損なわれることになってしまいます。

 

しかし接道義務を満たしていないからと一律に、無条件に建築物を否定するわけではありません。一定の救済措置として『第43条但し書き』が規定されています。今回は第43条但し書きについて紹介していきます。

 

再建築不可物件の条件を再確認してみよう

まずは建築基準法第43条「接道義務を満たさない不動産」の条件、ケースを再確認してみましょう。

 

  • 道路に接している部分が2m未満
  • 道路に直接面していない
  • 一見道路に見えても建築基準法の定義に当てはまっていない
  • 敷地の周辺がすべて他不動産の敷地で囲まれている

 

これらのうちどれか1つでも該当するなら、残念ながら再建築不可物件としてみなされてしまいます。

 

第43条但し書きの内容・概略をチェック

建築基準法第43条には『但し書き規定』があります。

 

例えば東京都都市整備局のホームページには

 


「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

 

出典元:東京都都市整備局

 

と記載されています。

 

もともと接道義務が設けられたのは交通、安全、防火、衛生に問題を起こさないための予防策。これらに支障がないと認められれば、接道義務をクリアできていなくても建築が認められます。

 

なお上記した但し書き内にある『国土交通省令で定める基準』は以下の要件になります。

 

  • 敷地の周辺に公園や緑地、広場などの空き地があること
  • 敷地が農道などの公共に供する道(ただし幅員4m以上)に対して2m以上接していること
  • 敷地が建築物の用途、規模、位置、構造に応じて避難や通行のために十分な幅員があると認められ、同時に道路に通じていること

 

第43条但し書きは各自治体によって若干基準が異なる場合がありますが、それはこの基準をベースにそれぞれが判断しているからです。

 

第43条但し書きに該当するかは専門家に見てもらう

素人判断では第43条但し書きに該当するか否かが分かりません。なので専門家に見てもらうのが正確かつ手っ取り早いのは間違いないと思います。

 

基本的には市町村役所や区役所の建築指導課を尋ねて、担当職員にみてもらいます。もしも第43条但し書きに該当するなら特定行政庁の許可が下り、晴れて建て替えできるようになります。

 

終わりに

もしも第43条但し書きに該当しなかったとしてもリフォームは可能です。建て替えはできませんが。リフォームの規模も増築とみなされない範囲くらいなら大丈夫なので、お金は多少かかってしまいますが、新築に近いレベルまで引き上げることができます。

 

またリフォームして賃貸に出し、不動産収入を得るのも選択肢のひとつ。リフォーム費用を捻出できそうにないなら、まだ建物が残っているうちにさっさと売却してしまったほうが良いかもしれません。

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