契約条件で必ず確認しておきたいポイントのまとめ

再建築不可物件を仲介してもらうにしても、買い取りしてもらうにしても契約書を作成せねばなりません。しかし条件をきちんと確認しておかないと、一度締結した契約書は解除が非常に困難。そうなってしまう前に、契約書に記載された条件はしっかりと確認しておきましょう。今回は売買契約書で重要となる確認事項についてまとめました。

 

契約書でチェックしたい条件

まずは以下の3点をハッキリとさせるべきです。

 

  1. 希望条件で作成されているか
  2. 無理な条件、不利な条件はないか
  3. 不明確な条件は記載されていないか

 

もちろんこれらのほかにも確認すべき点はいくつかあります。例えば次のようなものが挙げられます。

 

  • 売買物件が正しく表示されているか
  • 売買代金や手付金の記載額が正しいか
  • 支払日が明確か
  • 手付金の種類や金額の妥当性
  • 境界確定や土地の実測は売主が行うのか、買主が行うのか。またどちらが負担するのか
  • 所有権の移転と引っ越しの時期に無理がないか
  • 手付解除の期間
  • 違約金の設定額は妥当なものか
  • 瑕疵担保責任の内容と期間は適切か
  • 白紙解約が設定されているか、適切なものか
  • 引継ぎを行う付帯設備が明確に記載されているか
  • 公租公課の清算方法や金額が記載されているか

 

契約条件の中でも瑕疵担保責任はトラブルになりやすい?

瑕疵(かし)担保責任は特に注意しておきたい契約内容です。売買完了後、買主が住み始めて「雨漏りがある」「シロアリ被害に遭っていた」といった一見しただけではわからない被害もあります。これを『瑕疵(かし)』と呼びます。

 

もしも瑕疵が見つかった場合、売主が損害賠償に応えなくてはならない責任を『瑕疵担保責任』といいます。仮に売主が瑕疵に気づいていなかったとしても、責任を求められればそれに応じなくてはなりません。

 

瑕疵の種類は主に以下の4つ。

 

  • 物理的瑕疵:雨漏り、シロアリ、耐震強度不足、土壌汚染など
  • 法律的瑕疵:建築制限が課せられているなど法令により制限されている
  • 心理的瑕疵:過去に自殺や殺人など心理的に住みづらいと感じる
  • 環境瑕疵:騒音や異臭、日照障害など環境の悪さ

 

売買前にこれらの瑕疵が判明しているなら、買主に説明しておかなくてはなりません。買主側は瑕疵があることを理解した上で購入するか否か、を決めることになります。

 

売買契約書には売主がどの範囲の瑕疵担保責任を負うのか、そしてどれくらいの期間に渡って責任を持つのか、を明記します。悪質な場合だと期間が極端に長く設定され、はたから見れば売主に非がない状況でも責任が問われるケースも。

 

法的に期間が決められているわけではないため、多くは3か月程度に設定されることがほとんど。「再建築不可物件だから…」と必要以上に長い期間にしないよう注意しましょう。

 

終わりに

契約条件は契約書を見ればすぐに分かるようになっていますが、専門用語がズラズラッと並んでいると最初から最後まで目を通し、理解するのはちょっと大変。なのでなんとなく進めてしまう人もいるかもしれません。

 

ですが問題が起こってから泣き寝入りするのは売主側。そうならないためには信頼できる不動産業者に依頼することはもちろんですが、自分自身できちんと管理することが重要です。

 

契約を締結する前に契約書などの重要書類はメール・ファックスなどで送ってもらって、十分内容を吟味してから返答したいものです。

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