私道に接する敷地を売却するために知っておくべきこと

みなさんは、建築基準法に「接道要件」が設けられていることを知っていますか?これは、建築物を建てる際には、土地が道路に一定数面していなければならないというルールです。

 

それを順守するために、「私道負担」を余儀なくされる土地があります。また、古くからある住宅地の場合、道路の幅員が4メートル未満のものも多く、その土地を利用する際には、「セットバック」部分を設けなければなりません。

 

そこで今回は、私道負担を負担しなければならない物件を売却するために、あらかじめ知っておくべき事柄について、お話ししたいと思います。

 

私道負担とセットバックって何?

まず、「私道負担」と「セットバック」について理解するためには、私道の定義や接道要件について理解する必要があります。その基本から、説明しておきましょう。

 

私道と公道って何が違うの?

道路は、「公道」と「私道」に大別されます。公道とは、国や地方自治体が管理している一般的な道路のことをいいます。一方の私道とは、個人や法人が所有している土地にある道路のことです。そのため、地主だけが単独で私道を所有しているケースや、近隣住民が一定の割合で土地の負担をしているケースなどがあります。

 

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建築基準法における「接道義務」とは?

建築基準法第43条によると、幅員4メートル以上の道路に、所有する土地のどこかが2メートル以上接していなければ、建物を建てることはできません。これを「接道義務」といいます。

 

接道義務を満たしていない土地に建物を建てたいのに、公道と2メートル以上接している部分がない土地の場合、幅員4メートル以上の私道をつくって、その基準を満たさなければならないのです。

 

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私道にはどんなものがあるの?

よく見られる私道としては、広い土地を不動産会社が区分して、建売住宅を何棟か建てた際に、新たに道路をつくったケースがあげられます。この私道は私有地の一部になるので、土地の所有者が許可しない第三者が通行することはできないのが原則です。

 

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セットバックって何?

かつての日本は、自動車の走行が一般的ではありませんでした。そのため、歴史ある地域では道路の幅員が4メートル未満であることも珍しくなかったのです。

 

昭和25年に検知器基準法が制定されたのですが、それ以前に建てられた家屋については、将来、建物を建て替えるときには幅員を4メートル確保することを前提とすることになっています。これを「セットバック」といい、特定行政庁の指定に基づき、検知器基準法上の道路として認めてもらっているのです。

 

私道負担が生じるのはどんなとき?

「私道負担」とは、建築基準法を順守するため、道路の幅員が4メートル、道路に接する土地が2メートル以上になるように、土地の一部を私道として提供しなければならない義務のことです。もともと公道に面している土地を分割する場合、私道負担をしなければ、建築申請は通りません

 

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私道負担が必要な物件を売却するときに知っておくべきことは?

私道負担が必要な物件の売却は、一般の住宅とは異なります。これは、物件によってはセットバックは必要となるので、建物を建て替える際に建ぺい率や容積率が下がったり、公道に面している周辺住宅より資産価値が低いことは否めません。その点を理解したうえで、売却する必要があります。

 

私道負担が必要な物件は建て替えできるの?

私道負担が必要な物件を購入し、家屋を立て替えたいと考えるひともいることでしょう。それは、ケースバイケースになるので注意が必要です。

 

セットバックが条件で建て替えができるところもあれば、セットバックをしたことで再建築不可物件となってしまう物件もあるからです。自分が所有している不動産の内容を、いま一度確認してみましょう。

 

私道の維持管理費は誰が負担するの?

私道は個人の所有地にできている道都なので、国や地方自治体は管理してくれません。そのため、整備費用や管理費用は、私道の所有者が自己負担することになります。居住する地方自治体によっては、助成金や補助金を支給してくれることもあるので、問い合わせてみましょう。

 

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私道のみに接している不動産の価値とは?

広い土地をいくつかに分けて分譲住宅として販売する場合、住宅の場所によって、公道と私道の両方に接するところもあれば、私道にしか接しない場所もあります。この場合、資産価値は変わります。

 

やはり、私道のみに接している物件の方が、資産価値は下がります。ただし、私道負担については、その私道を利用するひとすべてに負担義務がありますので、購入前にしっかり確認しておくとよいでしょう。

 

何につけても私道所有者の承諾が必要って本当?

広い土地をいくつかに分けて分譲住宅として販売する場合は、私道が分譲住宅の購入者の持ち分割合で私道負担を行っているのが不通です。

 

ですが、地主が私道を単独で所有していることもあります。この場合は、私道の地下を通る給排水管やガス管などの工事をする際に、所有者の承諾を得なければなりません。

 

>>私道のみに接している不動産の価値や私道所有者の承諾についての詳細はこちら

 

私道負担が必要な物件を売却する方法とは?

私道負担が必要な物件の価値について振り返ると、売却できないのではないかと不安になるひともいそうですが、そんなことはありません。とはいえ、私道負担が必要な物件を売却するにあたっては、不動産会社の力量によるのが現実です。

 

そこで、より信頼できる不動産会社を見つけるためにも、不動産査定一括サイトを活用することをおすすめします。売りたい物件の情報を入力するだけで、複数の会社から査定額の見積書が届くので、それに基づいてどの不動産会社に仲介を任せるかを検討することができます。ぜひ、活用してみましょう。

 

不動産会社を見極めて、私道負担が必要な物件を売却しよう!

不動産会社にも、得意分野があります。そのため、私道負担が必要な物件を売却した実績がある不動産会社かどうかを確認することも大事です。

 

また、大手不動産会社ではなく、地域に精通した中小の不動産会社の方が、購入者情報に長けているケースもあります。不動産会社を決める前に、きちんと担当者と面会すること、売却したい私道負担が必要な物件を一緒に見に行ったうえで、納得のいく説明をしてもらえるかどうかを見極めて、任せる業者を決めましょう。

 

なお、不動産会社に仲介をお願いしても買い手が付かなかった場合は、買い取り専門業者に売却するという方法もあります。自分にとってプラスのある売却ができるように、進めていってくださいね。

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