セットバックとは?将来、建て替えはできる?

建築基準法が施行される前にできていた住宅街には、道路の幅員が4メートル未満のところも少なくありません。ですが、建築基準法を守るために、そうした地域に建つ家屋を、すべて建て替えてもらうというのは、現実的ではないですよね。

 

そのため、特定行政庁は、将来的にセットバックをすることを前提に、「みなし道路」や「2項道路」「42条2項道路」として認めています。そこで今回は、その肝となる「セットバック」について、お話ししたいと思います。

 

セットバックって何?

セットバックとは、建築物敷地が道路に接しているものの、幅員が4メートル未満(幅員が6メートルと指定されている区域は6メートル未満)の場合、道路の中心線から2メートル(幅員が6メートルと指定されている区域は3メートル)の位置まで敷地を後退させる部分のことをいいます。

 

セットバックは敷地として認められるの?

セットバックがある敷地に建築物を建てる際、建ぺい率や容積率を算出するにあたって、セットバック部分は敷地面積として認められません。

 

つまり、住居の建て替えを行うとき、セットバックをすることが条件になっていると、有効敷地面積が少なくなるということです。

 

また、セットバック部分には擁壁や塀をつくることも、玄関のドアがその部分にはみ出すことも許されません。建築物ができあがっていても、そうした違反事項があれば、取り壊しを求められることになります。

 

トラブルの元となることも多い私道負担について

マンションを売却する場合には、私道の有無はそれほど影響しませんが、一戸建ての場合は大きな意味を持つことがあり、私道負担について、きちんと理解しておかなければなりません。そこで今回は、私道負担とは何かについて、お話しします。

 

私道負担って何?

私道負担とは、建築基準法の接道義務を守るために、土地の一部を私道として提供することをいいます。広い敷地を区分けして、分譲住宅として販売する場合に、その敷地内に道路をつくる必要があります。それは私道となるので、その区画の分譲住宅を購入するひとが、私道負担をしなければなりません

 

私道負担の内容が重要な理由は?

分譲住宅が立ち並ぶ区域では、所有する土地が私道だけに接する分譲物件と、私道と公道の両方に接する分譲物件が生まれます。その場合、私道負担がないかというと、一概にそうとはいえません。

 

分譲住宅の開発区域として、一定の割合で私道負担をしなければならないこともあるのです。また、私道のみに面している分譲物件であっても、私道負担の割合が均等とは限りません。その内容によって、売却にも影響が出るので、きちんと確認しておきましょう。

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