譲渡所得3000万円超の場合には買い替えの特例が利用できます

住宅に関する税金については、各種の特例を利用することができます。具体的には「居住用財産の3000万円の特別控除」「長期譲渡所得の軽減税率」「特定居住用財産の買換え特例」などの特例を利用することができるのです。

 

3000万円までの特別控除と長期所有物件の軽率減税については別の項目で解説しましたので、今回は特定居住用財産の買換え特例について解説してみたいと思います。住み替えのために住宅の売却を検討しているという人は、ぜひとも参考にしてみてください。

 

特定居住用財産の買換え特例の適用対象について

特定居住財産の買い替え特例の適用対象は買い替えを目的として住宅を売却した場合であり、

 

  • 「自分が住んでいる家屋や敷地の売却であること」
  • 「かつて住んでいた家屋や敷地の場合は住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却であること」
  • 「売却した年の1月1日現在において土地建物の所有期間がいずれも10年を超えかつ売却した人の居住期間が10年以上であること」
  • 「買い換える建物の床面積が50u以上のものであり買い換える土地の面積が500u以下のものであること」
  • 「売却の年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること」
  • 「買い換える住居が耐火建築物の中古住宅である場合は取得の日以前25年以内に建築されたものであること」
  • 「売り主と買い主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと」

 

などが適用のための具体的な条件となっています。

 

特定居住用財産の買換え特例は課税の一時的な先送りです

別の項目で解説した特別控除や軽率減税などとは異なり、特定居住用財産の買い替え特例は課税の繰り延べになります。課税の繰り延べは免税や減税ではなく課税の一時的な先送りとなりますので、課税を先送りした分については将来において支払いが必要になるのです。

 

買い替えを目的として住宅を購入した場合には、売却した住宅の売却益に対する課税は一時的に先送りされます。先送りされた売却益に対する課税は、買い替えた新しい住宅を将来売却した際に行われるのです。例えば1000万円で購入した住宅を5000万円で売却したのであれば、売却益が4000万円発生することになります。

 

しかしこの時に買い替えの特例で5000万円の住宅を別途購入したのであれば、買い替えの特例により4000万円の売却益に対する課税は先送りされるのです。先送りされた4000万円に対する課税は、新規に購入した5000万円の物件を売却した際に行われることになります。

 

買い替えた住宅を売却する際に先送りした分に対する課税が行われることになります

特定居住用財産の買換え特例で一時的に先送りされた売却益については、買い替えた物件を売却する際に課税が行われることになります。買替えとして5000万円で購入した住宅をその後1億円で売却したのであれば売却益は5000万円なのですが、実際には買い替えの特例により先送りされた4000万円の売却益と合計した9000万円の売却益に対して課税が行われることになるのです。

 

一方で買替えとして5000万円で購入した住宅をその後4000万円で売却した場合には、1000万円の売却損が発生することになります。この場合には1000万円の売却損と買換えの特例により先送りされた4000万円の売却益が相殺されることになりますので、差額の3000万円の売却益に対して課税が行われるのです。

 

信頼できる不動産業者は不動産一括サイトで探してみましょう

今回は特定居住用財産の買換え特例について詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか。主な内容を簡単にまとめてみると以下のとおりとなります。

 

  • 買い替えを目的として住宅を売却した場合に特定居住用財産の買換え特例が適用されます
  • 特定居住用財産の買換え特例は課税の一時的な先送りになります
  • 買換えにより取得した住宅を売却する際に先送りした分に対する課税が行われます

 

特定居住用財産の買換え特例については制度が複雑になっていますので、詳細については最寄りの税務署などに確認をしてみてください。また近年では税理士との提携を行う不動産業者が増えていますので、これらの不動産業者に質問をしてみるのも良いでしょう。

 

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