所有者単独では再建築できない理由

連棟式建物のうちの一戸を所有し、それを売却したいと考えたとき、普通の一揆建てとは違って、さまざまな問題が起こることが多いです。今回は、いくつかある問題点の中から、「所有者単独では再建築できない理由」に焦点を当てて、説明したいと思います。

 

連棟式建物を戸別に再建築する際にはほかの所有者の同意が必要

テラスハウスやタウンハウスと呼ばれることもある連棟式建物は、住宅の壁の一部がくっついており、窓がない部屋があります。また、水道やガス、電気などの設備は共同で利用しています。

 

そのため、一戸を新築に建て替える場合には、壁の切り離しが必要となり、隣家から「切り離し承諾書」あるいは「切り離し同意書」と「印鑑証明書」をもらわなければなりません。また、切り離しの費用はすべて再建築する所有者が負担することになります。

 

連棟式建物が二戸一であれば隣家の承諾だけで構いませんが、三戸一や四戸一の場合は、連棟式建物の所有者全員の同意を得なければなりません。古い物件の場合は相続などにより所有者が変わっていることも多いですし、所有者全員で共同で建て替えるという例もごくわずかです。

 

連棟式建物の再建築は、建築基準法に則らなければならない

連棟式建物は古い物件が多く、既存不適格物件になっていることが多いです。その結果、再建築不可物件になっているものも少なくありません

 

例えば、現在の建築基準法では、一つの敷地には建築物も一つという原則があります。母屋と物置など、用途上不可分の場合だけ2つの建築物を建てることができますが、それ以外は一つの敷地に複数の建築物を建てることはできないのです。

 

連棟式建物がタウンハウスで、敷地分割が明確な場合は、一敷地に1建築物という条件を満たすことはできます。ですが、幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道要件」を満たしていなければ、再建築をすることはできません。

 

接道要件を満たすためには、連棟式建物のほかの所有者と協議したうえで、位置指定道路の認可を得るか、それぞれの敷地が行動に2メートル錠接するように、土地を分筆する必要があります。

 

ただし、接道要件を満たすために分筆した結果、自分の所有する敷地面積では、地方自治体の敷地面積要件を満たせないケースもあるのです。

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