事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する心構えについて

不動産売買を行う際、「事故物件」という言葉を聞くことがあると思います。事故物件というのは広い意味で使われており、破産によって住宅ローンが払えなくなるという金融事故を指すこともあれば、自殺や他殺、不審死などひとの死亡に関わる事故も含まれます。

 

自分には関係ないと考えている不動産オーナーも多いのですが、賃貸物件として貸し出している限り、事故物件になるリスクはあります。では、事故物件になった不動産はもう売却することはできないのでしょうか。実際には、そんなことはありません。

 

そこで今回は、事故物件の中でも、特に「心理的瑕疵物件」と呼ばれるものを中心に、売却するための方法について、お話ししたいと思います。

 

事故物件(瑕疵物件)とは?

まず、事故物件(瑕疵物件)の定義について考えてみましょう。事故物件(瑕疵物件)とは、不動産取引や賃貸借契約の対象となっている土地や建物、アパート、マンションなどの中で、その物件の本体部分あるいは共用部分のどちらかで何らかのトラブルが起こり、その後に取り引きする際に、告知義務が生じる物件のことをいいます。

 

そして事故物件(瑕疵物件)は、「物理的瑕疵物件」と「心理的瑕疵物件」に大別されます。ここでいう「瑕疵」とは、本来あるべき品質や性能、機能が備わっていない、つまりキズや欠陥、欠点があることを指します。

 

物理的瑕疵物件とは?

物理的瑕疵物件とは、土地や建物に物理的に重大な欠陥があることをいいます。土地でいうと、地盤沈下や地盤の歪み、立地条件が極端に悪い、地中に障害物や埋設物がある、土壌汚染、土地の境界が曖昧、土地の越境・浸食などがあげられます。

 

一方の建物でいうと、雨漏りやひび割れ、シロアリ、アスベスト、床下浸水、耐震強度が基準を満たしていない、そのほかの建物の構造上の欠陥のことをいいます。物理的瑕疵物件は目で確認することができるので、比較的わかりやすいものです。

 

素人には判断がつかなくても、プロが建物を調査したり、土地の使用履歴をチェックすることで、物理的瑕疵があるかどうかを調べることができます。

 

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心理的瑕疵物件とは?

心理的瑕疵物件とは、目に見えない欠陥や不具合のことをいいます。具体的には、その住宅で自殺があった、その住宅で殺人があった、その住宅で事故や事件による死亡者が出た、住宅周辺で事故・事件・火災があった、住宅周辺に悪臭や騒音、大気や土壌の汚染を誘発する施設がある、住宅周辺に暴力団等の事務所があるなどです。

 

とはいえ、心理的瑕疵物件に明確な定義があるわけではありません。近年は孤独死が増えていますが、その直接な死因は病死または自然死であることから、事故死や変死ではないとして、心理的瑕疵物件ではないと主張する不動産業者も多いようです。

 

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法的瑕疵物件とは?

法的瑕疵物件とは、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」という建築物に関わる3つの法令のうち、1つあるいは複数に抵触しているものをいいます。

 

具体的には、建築制限が生じる計画道路指定を受けている、開発行為が認められていない市街化調整区域内にある、接道義務違反、構造上の安全基準が満たされていない、建ぺい率違反、容積率違反、防災設備が古いなどです。

 

賃貸には影響がありませんが、売却する際には重要事項として告知義務を負います。また、法的瑕疵物件の中には、建て替えのできない「再建築不可物件」も含まれます。

 

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環境的瑕疵物件とは?

物理的瑕疵物件や法的瑕疵物件、心理的瑕疵物件は、不動産そのものに何らかの問題があります。ですが、環境的瑕疵物件はそうではありません。不動産の周辺に嫌悪施設があるなど、周囲の環境に問題がある物件のことをいいます。

 

具体的には、繁華街等が周辺にあって騒音問題がある、周辺を電車やトラックがよく通るので振動問題がある、周辺にごみ屋敷など悪臭を放つ建築物がある、周辺に高層マンションがあり日照や眺望が阻害されている、周辺に指定暴力団の事務所あるいは構成員の住居がある、周辺に火葬場や産業廃棄物処理場などの迷惑施設があるなどです。

 

環境的瑕疵は主観によるものなので、重要事項説明から漏れるケースもありますが、不動産を売却する際には売り主は告知義務を負うと、宅地建物取引業法で定められています。

 

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事故物件(心理的瑕疵物件)を売却することはできるの?

自分が所有する不動産が何らかの理由で事故物件(心理的瑕疵物件)となってしまった場合、売ることができなくなると思い込むオーナーの方もいるようです。自殺や他殺、変死があった事故物件(心理的瑕疵物件)は、心理的に扱いにくいという側面はあります。ですが、事故物件(心理的瑕疵物件)でも売買することはできます。

 

ただし、事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する際には、買主にその事実を伝える「告知義務」があります。具体的には、重要事項説明書の備考欄や売買契約書の特約事項、物件状況告知書などに、どのような心理的瑕疵があるのかを明記しなければなりません。

 

もし、告知をせずに売買契約を結び、瑕疵担保責任が免責であるという特約を付加していても、後でバレてしまった際に、心理的瑕疵責任を問われることになります

 

過去に、50年前に猟奇的殺人事件が発生した過去がある住宅用地を売却した売り主に対し、瑕疵担保責任が追及された例もあるのです。また、自殺や他殺、不審死が起こった建物を壊し、更地にして年月が経過してから売却したとしても、事故物件(心理的瑕疵物件)が取り除かれないケースもあります。

 

そして、事故物件(心理的瑕疵物件)の売却を売り主が不動産会社に一任し、説明義務を果たすために一般的な7年前後の物件調査のみを行い、買主に告知をしなかったことで、重大なトラブルに発展することもあるのです。事故物件(心理的瑕疵物件)であることを隠さなければ、売却することは可能です。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する時に知っておきたいことは?

事故物件(心理的瑕疵物件)は、通常の不動産売買のように、個人間での契約は成立しにくいのが現実です。また、事故物件(心理的瑕疵物件)であることを隠して売却することで、後々損害賠償請求される可能性が高いため、トラブルにならないよう、きちんと手順を踏む必要があります。

 

売る際に告知義務はいつまで?何ヶ月か住めば大丈夫なの?

事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する場合、必ず過去に自殺や他殺、不審死などが起こった場所であることを、買主に伝えなければならないと前述しました。では、その告知義務はどれくらいの期間続くのか、気になりますよね。

 

実は、法律的には事故物件(心理的瑕疵物件)に関する告知義務機関について、明確な年数を定めていません。賃貸物件の場合などは、一度誰かが入居したら、その後は告知義務を負わないという解釈をするケースもあるようですが、それが法的に認められているわけではないのです。

 

そのため、事故物件(心理的瑕疵物件)であるという事実を知れば、大半のひとが購入しないであろう期間は、告知義務を負うと考えるのが一般的なようです。

 

>>事故物件を売る際の告知義務はいつまで?の詳細はこちら

 

自然死や孤独死の場合も事故物件(心理的瑕疵物件)になるの?

近年、高齢者の一人暮らしが増えています。そのため、「孤独死」をするケースが多くなっているのが現実です。孤独死とは、主に一人暮らしのひとが、他者に看取られることなく、日常生活の中で突発的な疾病などにより、自宅などで亡くなることと解釈されていますが、法的な定義ではありません。

 

ただしその場合、年をとることで老衰で死亡する「自然死」のことが多いのです。自然死が多い孤独死が事故物件(心理的瑕疵物件)に分類されるかどうかについては、法的な線引きはありません

 

そのため、事故物件(心理的瑕疵物件)として扱われないケースもあります。自殺が疑われたり、長期間発見されずに状態が悪かった場合は、事故物件(心理的瑕疵物件)として取り扱いされることもあります。

 

>>自然死や孤独死でも事故物件になるの?の詳細はこちら

 

事故物件(心理的瑕疵物件)はお祓いすればリセットできるの?

自殺や他殺、不審死だけでなく、孤独死で発見が遅れた場合などは、キレイに清掃したからといって、心理的抵抗感が減るわけではありませんよね。そのため、事故物件(心理的瑕疵物件)のお祓いをするオーナーの方も多いようです。

 

お祓いをしてから、事故物件(心理的瑕疵物件)を売却するのは心理的負担の軽減につながりますが、それにより告知義務がなくなるわけではありません。リセットできたと感じるかどうかは、買主によります。

 

>>事故物件はお祓いでリセットできる?の詳細はこちら

 

事故物件(心理的瑕疵物件)を建て替えた場合はどうなるの?

売り主の中には、事故物件(心理的瑕疵物件)の建物を建て替えれば、告知義務を負わなくて済むのではないかと考えるひともいるかもしれません。

 

ですが、事故物件(心理的瑕疵物件)を建て替えたり、更地にしたとしても、そこで起こった事件や周辺状況によっては、年月がたって心理的瑕疵が除外されない物件もあります。事故物件(心理的瑕疵物件)であることを隠して売却するのは、避けた方がよいでしょう。

 

>>事故物件を建て替えた場合の告知義務は?の詳細はこちら

事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する方法とは?

事故物件(心理的瑕疵物件)でも、売却する方法はあります。そして、事故物件(心理的瑕疵物件)だからといって、必ずしも高額値引きをしなければならないというものでもありません。そのため、ポイントを押さえて、事故物件(心理的瑕疵物件)の売却を進めましょう。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)は不動産会社の仲介で売却しよう

まず、事故物件(心理的瑕疵物件)を売却する場合は、個人間で取り引きするのではなく、不動産会社に仲介をお願いするのがおすすめです。事故物件(心理的瑕疵物件)を買い取りに出すと、売却価格が相場の5〜6割になることが多いです。

 

それを見越して、不動産会社に相場より3割程度安くした価格で売りに出してもらえば、多少の得ができる可能性があります。まず、不動産会社に仲介を依頼してみましょう。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)売却の際は、不動産会社選びが最重要!

ただし、事故物件(心理的瑕疵物件)の仲介は、どの不動産会社でも同じというわけではありません。事故物件(心理的瑕疵物件)は、不動産取引の中でも、最も神経を使う案件といっても、過言ではないからです。そのため、事故物件(心理的瑕疵物件)の売却に実績にある、不動産会社に任せるのがおすすめです。

 

まずは複数の不動産会社に相談してみよう!

事故物件(心理的瑕疵物件)の売却を不動産会社に依頼する場合、いきなり一社に任せてしまうと、価格設定を低くされることもありえます。

 

たくさんの不動産会社の中から、信頼できるところを見つける意味でも、一括査定サイトを使って、業者選定を行うことをおすすめします。事故物件(心理的瑕疵物件)の取り引きに精通している不動産会社が登録されているので、複数の会社に相談したうえで、納得のいくところを選ぶと失敗せずに済みます。

 

不動産買取オークションでの売却も検討しよう!

不動産を売却する方法には、仲介や買い取り、個人契約などのほかに、不動産買取オークションというものがあります。これは、不動産をインターネットのオークションで売却するという方法です。

 

オークションの場合は、事故物件(心理的瑕疵物件)であっても、買い取ろうとする不動産会社側に競争意識が生まれています。そのため、需要のある物件であれば、査定価格が高くなり、通常の買い取りより高額で売れる可能性があります。特に、早く事故物件(心理的瑕疵物件)を売却したいひとにおすすめです。

 

事故物件専門の買取業者に買取りを依頼する

不動産会社の仲介では買主が見つからなかったり、金額は安くても早く手放したいと考えているときには、事故物件(心理的瑕疵物件)の専門業者に依頼するのも一つの方法です。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)であることをわかったうえで購入するのですから、売値は相当安くなります。そのため、最終手段として検討することをおすすめします。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)でも納得できる価格で売却しよう

事故物件(心理的瑕疵物件)は、相場より安く売却するケースが多いのは事実です。そして、事故物件(心理的瑕疵物件)であることの告知義務を負います。ですが、事故物件(心理的瑕疵物件)であっても、事故から10年以上経過している、心理的瑕疵となってから初めての売り主ではなく所有者が一度変わった、事故当時の建物が存在しないなど、告知内容の程度が軽い場合には、高値がつくケースもあります。

 

信頼できる不動産会社に依頼すれば、相場よりは安くても、予想以上に高額で売却してくれることもあるので、どこに売却を任せるのかを真剣に検討しましょう。また、安易な値引きに応じる義務もありません。

 

また、売り主側も事故物件(心理的瑕疵物件)であっても、リフォームを行い、内覧希望者の満足度をあげるなどの努力をすることができます。自分が納得できる売買契約を結べるように、不動産会社に協力を仰ぎましょう。

 

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