居住実績や転売すれば告知義務はなくなるのか

所有している不動産を売却する際、それが事故物件の場合は、買主に対して売り主は告知義務を負います。ここでは特に、事故物件に心理的瑕疵がある場合の告知義務について、お話しします。

 

不動産売買における告知義務とは?

不動産売買を行う場合、不動産会社が仲介するケースが多いです。その際には、不動産会社が物件に関する調査を行い、その結果を重要事項説明書として買主に説明するのが一般的です。

 

そう考えると、売り主が不動産会社に事故物件の売却を依頼したときには、売り主から買主への説明責任はないと考えるオーナーもいるようですが、それは間違っています。特に事故物件の場合は、売り主は買主に対する告知義務を負います。これは、宅地建物建設業法第47条に定められていることです。

 

もし、事故物件であることを隠して売却した場合は、重要事項説明書や売買契約書の備考欄あるいは特約事項に「瑕疵担保責任」が明記されていたとしても、それは無効となり、責任を負わなければなりません。さらに、買主に高額な損害賠償請求をされることが多いです。

 

これは、「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」のいずれであっても同じです。

 

事故物件(心理的瑕疵物件)で告知すべき内容とは?

では、事故物件(心理的瑕疵物件)で告知すべき内容には、どんなものが含まれるのでしょうか。事故物件(心理的瑕疵物件)を売却したい売り主が告知すべき内容は、以下のようなものがあげられます。

 

  • 売却予定の土地や建物で過去に自殺や殺人があったこと
  • 売却予定の土地や建物で過去に事件や事故による死亡があったこと
  • 売却予定の土地や建物で過去に自然死や孤独死があり、遺体発見までに時間がかかったこと
  • 売却予定の土地や建物の周辺で、事件や事故、火災が起こった過去があること
  • 売却予定の土地や建物の周辺に学校や清掃工場、葬儀場、火葬場、工場、遊戯施設、刑務所、原子力発電所、産業廃棄物処理場、下水処理場、ガスタンク、風俗営業店などの嫌悪施設があること
  • 売却予定の土地や建物の周辺に騒音や悪臭、待機または土壌汚染を誘発する施設があること
  • 売却予定の土地や建物の周辺に、指定暴力団事務所などがあること

 

自然死や孤独死で、発見までに時間がかからなかったときには、心理的瑕疵物件として告知しないケースもあるようですが、買主が心理的瑕疵だと主張した場合、裁判で争えば負ける可能性があります。

 

そして、事故物件(心理的瑕疵物件)の告知義務は、民法で定められているので、意図的に行わないと罰せられるのはもちろん、高額の損害賠償を請求されることになります

 

事故物件(心理的瑕疵物件)の告知義務はいつまで続くの?

事故物件(心理的瑕疵物件)の告知義務に関する年数は、法律的には定められていません。そのため、事故物件(心理的瑕疵物件)であっても、売り主が一度第三者に売却し、その購入者が再び売却する際に、心理的瑕疵を告知しなくてもよいケースもあるようです。

 

また、事故物件(心理的瑕疵物件)に売り主が長く居住してから売却しても、告知義務がなくなることはありません。過去の判例を見ると、殺人事件が起こった事故物件に対し、50年前の出来事であっても、瑕疵担保責任を認めたケースもあります。つまり、悲惨な事件や事故があった心理的瑕疵物件は、長い年月があっても、告知義務を負い続けることもありえるということです。

 

心理的瑕疵は、あくまでも買主の感情が重視されるので、売却にあたってはきちんと事実を告知するのが一番です。売り主に判断が付かない場合は、仲介してくれる不動産会社や弁護士に相談してみましょう。

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