訳アリ物件に分類される、法的瑕疵物件って何?

瑕疵とは、所有する不動産が何らかの欠陥・欠点があることを指し、その一つに「法的瑕疵物件」があります。法的瑕疵物件の場合、建て替えや住宅ローンの利用ができないケースがあるので、売り主は買主に対する告知義務を負います。詳しい内容について、説明しておきましょう。

 

法的瑕疵物件とは?その条件は?

法的瑕疵物件とは、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などの法令に、1つまたは複数適合していないか、制限がかかっているものをいいます。

 

具体的には以下のようなものがあげられます。

 

  • 市街化調整区域にあるので建て替えが難しい土地
  • 宅地造成や急傾斜によって建築制限がある土地
  • 建築基準法の接道義務違反によって再建築ができない土地
  • 建ぺい率や容積率がオーバーしている建物
  • 耐震基準が既存不適格な建物

 

中でも、再建築不可物件とよばれる法的瑕疵があると、正常な融資対象とはみなされないので、住宅ローンが利用できないことがあります。また、住宅ローンが利用できたとしても、担保価値が認められないため、通常より割高の金利になることを覚悟する必要があります。

 

法的瑕疵物件の告知義務について

法的瑕疵のある不動産を売却する場合には、売り主は買主に対し、契約時に重要事項として告知する義務を負います。口頭説明はもちろん、書面でも添付しなければならないと、宅地建物取引業法第35条に明記されています。

 

そして、法的瑕疵があり続ける間はずっと、告知義務を負います。そのため、告知を怠ると瑕疵担保責任が生じ、契約解除または損害倍書を請求されることになります。

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