心理的瑕疵物件とみなされる条件とは

事故物件は何種類かに分類されますが、中でも売り主が苦労することが多いのが「心理的瑕疵物件」です。ここでは、心理的瑕疵物件とは何か、告知義務について、お話しします。

 

心理的瑕疵物件は訳アリ物件の一つ

不動産の訳アリ物件は、「物理的瑕疵物件」と「法的瑕疵物件」、「環境的瑕疵物件」、「心理的瑕疵物件」の4つに分類されます。

 

そもそも瑕疵とは何らかの欠陥があること、つまり土地や建物が持っているべき機能や品質、性能を備えていないことをいいます。中でも、売り主が売却しにくいものの筆頭が、心理的瑕疵物件なのです。

 

心理的瑕疵物件とは?その条件は?

ここでは、心理的瑕疵物件について説明します。心理的瑕疵物件とは、契約あるいは購入前に知っていたら、取り引きしなかったと貸主が考える瑕疵のことをいいます。

 

住宅での心理的瑕疵物件の具体例をあげてみると、過去にその住宅で自殺や殺人があった、過去にその十アクで事件や事故による死亡者がいた、過去にその住宅の周辺で事件や事故、火災が起こった、その住宅の周辺に悪臭や騒音、土壌や大気汚染などを誘発する嫌悪施設がある、その住宅周辺に指定暴力団等の事務所があるなどです。

 

この心理的瑕疵については、売り主の考えではなく、買主の感情が重視されます。そのため、心理的瑕疵物件の判断は曖昧であるのが現実です。特に、自然死や孤独死があった住宅の場合、それが心理的瑕疵物件にあたるかどうかは状況によるため、不動産会社によっては告知しないケースもあるようです。また、心理的瑕疵の発生からの経過年数や発生場所からの距離にも、明確なルールはありません。

 

心理的瑕疵物件の告知義務について

心理的瑕疵物件も、物理的瑕疵物件と同様に、告知義務を負います。そのため、重要事項説明書や売買契約書の備考欄あるいは特約事項の部分に「告知事項あり」と記載したうえで、その詳細を明記しなければなりません。

 

ですが、心理的瑕疵物件の告知義務について、どれくらいの期間、どの内容まで伝えるべきかの明確なルールはないのです。そのため、猟奇殺人事件が起こった土地や建物の場合は、それが50年前に起こったものであっても心理的瑕疵として認められるケースもあれば、高齢者が自然死によって孤独死した場合は心理的瑕疵にあたらないとジャッジされることもあります。

 

あくまでも、買主がどう感じるかが重要で、いつまで告知し続けなければならないかの線引きは曖昧です。また、心理的瑕疵物件をオーナーが第三者に売却し、その買主が転売をする際にも、心理的瑕疵の告知義務を負います。それを隠して売却した場合、後に買主が心理的瑕疵を知った際、告知義務違反で訴えられ、損害賠償請求されるリスクが高いです。トラブルを避けるためには、きちんと心理的瑕疵物件であることを告知したうえで、売買の交渉にあたることが肝心です。

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