訳アリ物件に分類される、物理的瑕疵物件って何?

事故物件とひとくちにいっても、その内容によって分類されます。ここでは主に、物理的瑕疵物件について、説明したいと思います。

 

訳アリ物件にもいろいろある

不動産売買を行う際に、訳アリ物件として扱われるものがあります。それは、「物理的瑕疵物件」と「法的瑕疵物件」、「環境的瑕疵物件」、「心理的瑕疵物件」の4つに分かれます。

 

共通しているのは、「瑕疵」という聞き慣れない言葉が使われていることです。瑕疵とは、本来物件が持っているべき機能や品質、性能が備わっていないこと、つまり何らかの欠陥があるという意味です。

 

物理的瑕疵物件とは?その条件は?

ここでは、物理的瑕疵物件について説明しましょう。物理的瑕疵物件とは、土地や建物に物理的な重大欠陥があるものをいいます。そして、土地に関する瑕疵と、建物に関する瑕疵に大別されます。

 

土地に関する瑕疵をあげてみると、地盤が歪んでいる、地盤沈下している、立地条件が極端に悪い、地中に障害物あるいは埋設物が埋まっている、土壌が汚染されている、土地の境界が曖昧で越境や浸食をしているなどが一例です。

 

一方の建物に関する瑕疵をあげてみると、雨漏りがある、建物にひび割れがある、耐震強度の基準を満たしていない、シロアリがいる、アスベストを使用している、床下浸水したことがあり、そのほかの建物の構造上の欠陥があることなどです。

 

土地や建物の物理的瑕疵物件については、売り主も買主も目視できることが多いので、比較的わかりやすいものです。土地の境界や床下浸水など、素人では目で見て確認しにくい部分は、プロに建物の調査や土地の使用履歴を確認することで、あり程度把握することができます。

 

物理的瑕疵物件の告知義務について

そして、物理的瑕疵物件のある土地や建物を売却するにあたっては、売り主は買主に対し、告知義務を負います。口頭での説明はもちろん、売買契約書に重要事項として明記しなければならないと、宅地建物取引業法第35条に定められています。そして、物理的瑕疵がある間は、ずっと告知事務を負うことになります。ただし、物理的瑕疵をリフォームなどによって解消すれば、告知義務はなくなります。

 

もし、物理的瑕疵の告知を行わなかった場合は、売買契約書に「瑕疵担保責任を負わない」という特約をつけたとしても、瑕疵担保責任は負わなければなりません。その場合、買主は売り主に対し、損害賠償請求できることが、民法第572条に明記されています。買主に対しては、きちんと物理的瑕疵を告知しましょう。

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