訳アリ物件に分類される、環境的瑕疵物件って何?

訳アリ物件の中でも、「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」は、土地や建物など不動産そのものに何らかの欠陥や欠点があるものです。ですが、「環境的瑕疵物件」は土地や建物自体には欠陥や欠点がないにも関わらず、訳アリ物件に分類されます。その理由を説明しておきましょう。

 

環境的瑕疵物件とは?その条件は?

環境的瑕疵物件とは、土地や建物など不動産自体ではなく、周辺環境に問題がある物件のことをいいます。

 

 

具体的には

 

  • 不動産周辺に繁華街があるなど騒音問題がある
  • 不動産周辺を電車がトラックをはじめとする自動車がよく走行することで振動がある
  • 不動産周辺に悪臭を放つ施設や建物がある
  • 不動産周辺に高層マンションやビルがあり、日照や眺望が阻害されている
  • 不動産周辺に指定暴力団あるいは宗教団体の事務所がある
  • 不動産周辺に指定暴力団の組員が居住している
  • 不動産周辺に火葬場や産業廃棄物処理場などの嫌悪施設がある

 

などがあげられます。

 

環境的瑕疵物件の告知義務について

環境的瑕疵物件は主観によるものなので、買主に対して重要事項説明を行わないケースもあるようです。ですが、宅地建物取引業法第35条に、環境的瑕疵がある場合は契約時に説明する義務を負うことが定められていますので、口頭でも書面でも告知しなければなりません。

 

とはいえ、環境的瑕疵の影響に関して、法的な規制はありません。嫌悪施設からの距離や、騒音や振動の影響などに、明確な基準がないのです。そのため、買主が考える条件を満たしているかどうかがポイントとなります。後のトラブルを避けるためには、きちんと環境的瑕疵について、告知するのがおすすめです。

 

意図的に売り主が環境的瑕疵を買主に伝えなかった場合は、瑕疵担保責任を負うことになります。とはいえ、物理的瑕疵や法的瑕疵、心理的瑕疵と違い、環境的瑕疵は土地や建物などの不動産に問題があるわけではありません。そのため、契約解除をすることは難しく、その大半は売買価格の1〜2割の損害賠償を求められるのにとどまるようです。

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