不動産売却の確定申告は必要となる添付書類がたくさん!ひとつでも忘れると大変なので注意!

不動産を売却すると、ほとんどの人が利益を得られます。となると当然確定申告が必要に。普段はサラリーマンとして働いている人は、確定申告は会社がやってくれるので特に意識していないかもしれません。実際、確定申告を忘れてしまう人が後を絶たないと言います。

 

そこで今回は不動産売却によって確定申告をするときに必要な添付書類、そして確定申告が不要になるケース、確定申告での経費について紹介していきます。

 

確定申告の添付書類

確定申告は毎年3月15日までに提出しなくてはならない添付書類がいくつかあります。

 

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入、売却時の契約書
  • 登記簿謄本
  • 仲介手数料などの領収書

 

ほとんどの税務署はこれらの書類を添付して提出すれば受理してくれます。ただ、税務署や担当者によって他にも書類を要求することもあります。きちんと話を聞いて、忘れることが無いようにしましょう。

 

以下は各書類の解説です。

 

確定申告書B様式

税務署で入手可能です。A式は「給与所得者用」、B式は「個人事業主用」となっていますが、給与所得者は必ずA式を選ぶ義務はありません。B式の方が様々な対象者を想定して作られているので使い勝手が良いです。

 

分離課税用の申告書

税務署で入手可能。給与所得による課税と、それ以外の課税(不動産や株取引など)をそれぞれ算出。納税額決定のための書類になります。確定申告書B式の次に作成するとスムーズに記入できるのではないでしょうか。

 

譲渡所得の内訳書

税務署で入手可能。不動産売却時の状況を入力する用紙です。例えば売却した不動産の所在地、土地面積、売却額などなど。具体的な金額の記入が求められるので、わかるように事前の準備を忘れずに。

 

購入、売却時の契約書

主に不動産業者が発行してくれます。不動産売却時に必ず手元に来るはずなので、大事に保管しておきましょう。ちなみに売買契約書は必須ではありませんが、税務署から提出するよう求められやすいので先に準備することをオススメします。

 

登記簿謄本

各所在地の法務局から入手可能です。土地・建物を管轄している法務局に足を運びましょう。登記簿謄本を発行するには1通600円が必要です。

 

仲介手数料などの領収書

売却時に受け取った領収書や手数料などが記載された用紙は全て保管しておくことをオススメします。提出を求められるケースが多いです。これらはコピーでもOK。

 

ネットで確定申告することも!

不動産売却時の確定申告もインターネットから手続きできます。e-taxと呼ばれる国税庁が提供するサービスです。本来なら税務署に出向いて必要書類を用意しますが、e-taxならオンライン上で必要な書類を作成・提出できます。

 

確定申告の知識が無い人でも分かりやすいようにガイドラインがしっかりしているので楽!パソコンにある程度慣れている人は「手書きより絶対こっちが便利だし早い!」と口を揃えて言います。詳しくは「e-tax」の公式ページをチェックしてください。

不動産売却で確定申告不要になるパターンも!条件を確認しておこう!

確定申告不要のパターンもある

基本的に不動産売却は税金が発生します。譲渡所得に対する所得税、住民税などなど…。実は税務上、売却による損益が出たら確定申告は不要となります。なので、該当する人は無理に確定申告する必要はありません。

 

損失があっても確定申告した方が良い!?

「不動産の売却で損失が出たらそれで終わり!」だともったいないことになるかもしれません。損失が生じたときも確定申告をオススメします。というのが、マイホームの譲渡なら損益通算が出来るからです。

 

不動産売却で生じてしまった損失額を「事業所得」「給与所得」など他の所得から差し引くことを損益通算と言います。最大3年目まで繰り返し損益通算が出来るため、所得税を大幅減税できます。

 

不動産の売却だけ見れば損失ですが、トータルで見ると課税が軽くなる可能性もあるのですぐに諦めないで、ぜひ申告しましょう。

 

確定申告しなかったらどうなるの?

基本的に不動産を売却したら確定申告をオススメしますが、万が一確定申告しなかったらどうなるのか気になるところです。

 

確定申告不要の場合

損失があれば確定申告は不要ですが、これに関しては特にペナルティはありません。が、先述したように「損益通算」が受けられる可能性があります。

 

確定申告が必要な場合

確定申告の義務が発生しているにも関わらず、しなかったらどうなるのか…。リスクが高いので避けるべきです。確定申告は2月1日〜3月15日までに申告及び納税する必要があります。この期間内に申告しなければ「無申告加算税」「延滞税」が課せられます。

 

無申告加算税

50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額を納税しなくてはなりません。ただし申告期限から2週間以内の自主的な手続きなら無申告加算税を逃れられます。

 

延滞税

納税期限翌日から納付する日まで延滞税が自動的に課されます。計算は少々複雑で、様々なケースに応じて使われるためここでは割愛します。

 

資産差し押さえもあるため、かなり怖い部分です。問答無用。延滞税が怖いからこそ「確定申告をちゃんとしよう!」という人が多いのも事実です。

不動産売却時の確定申告は経費も含まれるの?

不動産の売却で確定申告をするとき経費はどうする?
不動産を売却するともろもろの経費が発生します。この経費も確定申告に含まれるのか気になるところです。 結論から先に言うと、経費を差し引いた、譲渡所得に対する税金を確定申告することになります。 譲渡費用、経費の主なものとして以下のものが挙げられます。
  • 売却時に発生した仲介手数料
  • 印紙税など売り主が負担した物
  • 貸家売却時に借家人に支払う立ち退き料
  • 土地を売却するために建物を取り壊したときの費用や建物の損失額
  • 違約金。例えば売買契約が締結しているのに他の有利な条件で買い取る人と売買契約を結び直した、など
  • 名義書き換え料など
要するに不動産を売却したときに得た収入以外はほとんど確定申告の必要が無いことになります。 とはいえ自分だけで全てを判断すると申告漏れの可能性も出てくるため、税務署の人や不動産業者の人と相談しながら内容を煮詰めていくことをオススメします。
終わりに
このように不動産を売却するときには必ず確定申告のこともあわせて考えるようにしましょう。初めての不動産売却時は「どういう風に確定申告を進めていけば良いのかよく分からない」ということもあると思います。 事業主の方なら何となくイメージが付くかもしれませんが、サラリーマンにとっては少々ハードルが高く感じられるかもしれません。確定申告の時期が来る前から税務署の人と相談し、何度もかき直す必要が出ないようにしたいところですね。分からないことがあったら最寄の税務署に気軽に相談しましょう。

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