不動産を売却する時の税金の支払いはケースによって異なる!できるだけ税金がかからないようにするには?

不動産を売却して利益が出たときは税金の支払いが必要となります。たとえ住んでいない不動産でも例外ではありません。費用や税金のことを事前に考えておかないと「こんなに税金がかかるなら売らなきゃ良かった」ということも。

 

そこで今回は済んでいない不動産を売却する際にかかる税金について紹介していきます。

 

居住用財産かで税金が変わる

不動産を売却する時の税金には特例が用意されています。しかし、あくまでも居住用財産と認められなくては特例は適用されません。場合によっては納税額が1000万円近く変わってくることも!

 

居住用財産とは

名前の通り本人、または家族が「居住用として所有している不動産」になります。ただし注意しなくてはならないのは住まなくなってから3年目の年の12月31日までしか居住用財産として取り扱われないことです。なので住まなくなって4年以上経過している場合は居住用財産として売却できないため必ず確認しておきましょう。

 

複数の不動産を所有している時は?

居住用の不動産を2つ以上所有している場合「主に居住用に利用している」ものだけが居住用財産になります。該当しない家を売却するときは特例が適用されないことも。

 

店舗兼用、事務所兼用はどうなる?

店舗兼用の住居、あるいは事務所兼用の住居は「住居用部分の面積を切り分けて考える」必要があります。

 

所有期間でも特例が変わる

住んでいない不動産を売却した時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡」が、5年以上は「長期譲渡」が適用され、課税の税率が変わってきます。

 

なお所有期間10年以上は買い替え特例や軽減税率の特例が適用される場合も。

 

売却損が出たときに長期譲渡なら特例が!

不動産を売却した際、売却損が生じてしまったら「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が認められることがあります。ただし条件として所有期間5年以上の「長期譲渡」の場合だけに限られます。

 

所有期間3年未満なら3000万円特別控除が一般的

住んでいない不動産で所有期間が3年未満なら「3000万円特別控除」が適用される可能性があります。s住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡することが条件です。

 

売却による利益が3000万円以内なら、譲渡所得に対して所得税が課税されない特例となっています。

 

実際にかかる税金

住んでいない不動産を売却する際にかかる税金で、特例が適用されない場合以下の税率になります。

 

短期譲渡の場合

所有期間5年以下の短期譲渡は次の税率が適用されます。

  • 課税短期譲渡所得金額×39% (所得税30%+住民税9%)
長期譲渡の場合

所有期間5年以上の長期譲渡は以下の税率が適用されます。

  • 課税長期譲渡所得金額×20% (所得税15%+住民税5%)
終わりに

このように住んでいない不動産でも売却時に利益が出れば税金を支払う必要があります。様々な特例が用意されていて複雑な部分があるため、できれば専門家や不動産業者に相談しながらベストな売却方法を探っていくのが良いと思います。

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