不動産の売却にはたくさんの税金が！上手く節税して利益を残そう！

不動産を売却するとたくさんの税金を支払わなくてはなりません。何も知らなければそのまま税金を納める形になってしまいますが、いくつかの節税対策を活用することで少しでも納税額を抑えられます。

 

主に使われているのは特別控除です。そこで今回は不動産売却の節税に役立ってくれる情報を紹介します。

 

特別控除を活用しよう

特別控除とは、特定の条件を満たしていれば、譲渡所得（不動産売却における所得）が計算上差し引かれる特例になります。特別控除を有効活用することでかなり納税額を抑えられるのでチェックしていきましょう。

 

  • 公共事業のための不動産売却：5000万円
  • 居住用の不動産売却：3000万円
  • 特定土地区画整理事業のための不動産売却：2000万円
  • 特定住宅造成事業のための不動産売却：1500万円
  • 農地保有の合理化などのための不動産売却：800万円

 

例えば、売却額3000万円の居住用不動産なら、居住用不動産売却（いわゆる3000万円特別控除）を利用すれば、譲渡所得は計算上0円になります。なお、上記した特別控除は上から順番に優先的に適用される形となり、最大で5000万円の特例が受けられます。

 

長期譲渡所得の軽減税率

マイホームを売却するときは、長期譲渡所得で税率が軽減されます。これは10年を超えて所有している居住用の不動産を譲渡する場合が該当します。正確には節税ではありませんが、知っておくと有利になるかもしれません。

 

適用要件
  • 国内にある自分が住んでいる居住用家屋
  • 売却した年の1月1日に不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 売却した年の前年、前々年に特例を受けていないこと
  • 売買先の関係が親子や夫婦など特別な間柄でないこと

 

要するに、10年以上住んでいたマイホームを売却する相手が他人なら長期譲渡所得の軽減税率が適用されるわけです。

 

軽減税率の割合は以下の表の通り。

 

課税長期譲渡所得金額 税額
6,000万円以下の部分 14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分 20%(所得税15%+住民税5%)

 

例えば、今住んでいる家が9年10ヶ月などもう少しで所有してから10年目を迎えそうな時は、無理に売りに出すよりも長期譲渡所得の軽減税率が適用されるのを少し待った方が良い場合もあるかもしれません。

 

小規模宅地等の特例

不動産を売却するとき、更地にするか、建物を残した状態で売却するか難しい部分がありますよね。もしも少しでも節税したいなら更地にはしないで、建物を残した状態で売却したほうが良いです。

 

同じ面積の土地でも建物が建っていない更地は課税価格が高めに設定されてしまいます。一概には言えませんが、全体的な傾向としては売買価格の6割～7割程度になってしまいます。

 

しかし建物が残っている状態だと、課税標準額は更地と比べて2割～3割くらい抑えられた状態になりやすいです。さらに言えば、居住用の建物、つまり住宅が残っている土地に関しては「小規模宅地等の特例」が適用されます。

 

土地面積200㎡以下

固定資産税1/6、都市計画税1/3

 

土地面積200㎡以上

固定資産税1/3、都市計画税2/3

 

古い建物が残っている状態だと、そもそもの売却額が下がってしまうこともあるため、必ず建物を残しておいたほうが良いとは言い切れませんが、節税の面からも更地にするべきか否かを判断したいところです。

 

終わりに

今回は主に節税に役立つ特例を紹介してきましたが、これら以外にも様々な節税方法はあります。節税方法は各不動産毎で利用できるものが異なってきますし、どれくらいの節税効果が期待できるかも違ってきます。税理士や不動産業者が詳しく知っているので、信頼できる相手を探し、じっくり話を聞いてみると良いかもしれませんね。

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